Flächenverbrauch und Eigenheime: der Kampf gegen die Donutdörfer

Eine Einfamilienhaussiedlung in Köln (Symbolfoto).

Eine Einfamilienhaussiedlung in Köln (Symbolfoto).

Berlin. Die Altstadt von Wittenberge ist nur auf der Landkarte richtig zu erkennen. Sie hat die Form eines halb geschlossenen Auges, quer zur Elbe. Unten läuft dieses Altstadtauge mit seiner Schmalseite auf den Fluss zu, oben stößt es ans Steintor an. Wer die Karte weglegt und losgeht, vielleicht unten vom Deich her, wird von der historischen Struktur kaum etwas bemerken. Denn die Altstadt ist voller Brachen und Lücken. Die größte beginnt gleich unten am Fluss.

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Für Wittenberge ist das symbolisch. Die Stadt, in der Mitte zwischen Hamburg und Berlin gelegen, wuchs mit der Industrialisierung und vergaß ihren Kern, sie wuchs weiter mit den Plattenbauten der DDR-Zeiten und verlor nach 1990 fast die Hälfte ihrer Einwohner. Knapp 17.000 sind es heute.

Die Zeit der Wegzüge ist vorbei. Wittenberge ist attraktiv geworden, auch für Großstadtmüde, für Martin und Nele mit ihren Kindern. Die Patchworkfamilie lebt zurzeit noch in Hamburg und Berlin. Sie sagen: „Wir wollen etwas Ländliches, und die Elbe ist unser Fluss. Und das Preisniveau in Wittenberge ist viel niedriger.“

Das eigene Haus, das heißt oft: Neubaugebiet

Die Lücken aber bleiben, in Wittenberge wie in vielen anderen Kleinstädten und Dörfern der Republik. Dabei bietet gerade die Preisexplosion für Mieten und Bauland in den Metropolen und Vorstädten die Chance, sie zu schließen. Weiter draußen sind Grundstücke oft noch günstig. Günstig genug, um Familien den Traum vom eigenen Haus zu ermöglichen. Und das eigene Haus, das heißt oft: ein Einfamilienhaus im Neubaugebiet.

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Lücken füllen: Das plant die Baugemeinschaft Burgstraße in Wittenberges Altstadt

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„So entstehen Donutdörfer, außen prall, innen hohl“, hat Grünen-Fraktionschef Anton Hofreiter kürzlich beklagt. Er sprach sich gegen neue Baugebiete aus und befeuerte damit eine Debatte um die Zukunft des Einfamilienhauses.

Das Donutdorf ist auch die Schreckensvorstellung von Klaus Lütkefedder. Lütkefedder ist seit mehr als zehn Jahren Bürgermeister der Verbandsgemeinde Wallmerod im Westerwald mit knapp 15.000 Einwohnern. Er ist Mitglied der CDU, deren Vertreter Hofreiter vorwarfen, durch Verbote Familien ihre Traumhäuser nehmen und enteignen zu wollen.

Ein neues Baugebiet hat Lütkefedder in seiner Amtszeit nicht ausgewiesen, dennoch ist Wallmerod bei jungen Familien beliebt. Wer hier ein Haus kauft oder baut, bekommt bis zu 8000 Euro Zuschuss zum Immobiliendarlehen. Einzige Bedingung: Es muss im Ortskern liegen.

Lütkefedder: „Wir geben den Anstoß, dass Leute privat in die Ortskerne investieren. Das lohnt sich, denn wir sparen Erschließungsgebühren für Neubaugebiete. Wir sorgen für eine Mischung von Jung und Alt in den Dörfern. Und wir haben den Flächenverbrauch auf null reduziert.“

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Was Wallmerod schafft, daran scheitert der Bund deutlich: Auf 30 Hektar pro Tag sollte der Flächenverbrauch bis zum Jahr 2020 sinken. So hat sich die Bundesregierung im Jahr 2002 in der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie festgelegt, so hat sie es 2013 nochmals bestätigt. 56 Hektar pro Tag sind es noch, also 56.000 Quadratmeter, so viel wie 79 Fußballfelder.

Flächenverbrauch ist ein schleichendes Phänomen.

Das Bundesumweltministerium

79 Fußballfelder verschwinden in Deutschland also jeden Tag unter einer Asphaltdecke, unter Mauerlabyrinthen, Flach- oder Satteldächern oder Fußballrasen. Weil Straßen gebaut, Wohnungen, Häuser oder Lagerhallen, Parks oder Sportplätze angelegt werden.

„Flächenverbrauch ist ein schleichendes Phänomen“, stellt das Bundesumweltministerium von Ministerin Svenja Schulze (SPD) fest. Es mangele „am nötigen Problembewusstsein“.

Gleichzeitig bescheinigt Schulze der Regierung Tatkraft. Man habe sich festgelegt, den Flächenverbrauch bis 2030 auf unter 30 Hektar am Tag zu senken. Das sei doch schon ein ehrgeizigeres Ziel als das von 2002. Das ist zumindest Interpretationssache. Bis 2050 soll der Flächenverbrauch auf null sinken. Bis dahin ist es noch eine Weile.

Tauschen statt Neubauen

Die Tendenz sei zwar positiv. Schließlich habe der Flächenverbrauch noch vor 20 Jahren bei 130 Hektar gelegen, um die 70 vor knapp zehn Jahren, sagt Georg Schiller, der Leiter des Forschungsbereichs Ressourceneffizienz des in Dresden angesiedelten Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung (IÖR). „Es wurde schon viel getan.“ Aber Grund zur Entwarnung gebe es nicht. „Es ist ein Thema, das eine gewisse Dramatik hat.“

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Einfamilienhäuser trügen stark zum Flächenverbrauch bei. Schiller plädiert daher für die Renovierung von Altbauten anstelle von Neubausiedlungen – gerade auch bei Einfamilienhäusern. Viel Leerstand sei dort zu erwarten, da die einstigen Bauherren mittlerweile in Rente seien, die Kinder aus dem Haus und die Häuser oft zu groß. Tauschen statt Neubauen, wäre da Schillers Idee. Neubau schließlich hat neben der Versiegelung auch andere ökologische Folgen: Bei der Produktion von Zement fällt viel CO₂ an.

Zudem müsse es auch in mittleren oder kleineren Orten eine systematischere Erfassung des Bau- und Wohnlands im Innerortbereich geben. „Flächenverbrauch ist auf dem Land besonders hoch, weil dort häufig die systematische Erhebung über ein Flächenkataster fehlt.“

Wallmerod und Wittenberge sind da schon weiter. Beide Kommunen wissen genau, wo es Leerstand und Lücken gibt und versuchen, die Entwicklung zu steuern.

Lücken füllen, Leben locken

In Wittenberge will Wiebke Lemme nun die Lücke füllen, die zwischen Altstadt und Fluss klafft. Die Architektin hat einen Entwurf für vier verbundene Stadthäuser vorgelegt, die über eine Baugemeinschaft realisiert werden sollen. Zum ersten virtuellen Treffen der künftigen Baugruppe kamen fast 50 Interessierte, darunter viele Großstadtmüde wie Martin und Nele.

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„Die Kleinstadt bietet eigentlich alle Vorteile – sie ist ruhig genug und doch urban“, wirbt die Architektin. „Im Gemeinschaftsgarten wird es eine in sich geschützte Oase geben. Das ist eine Wohnform, auf die man Lust haben muss – aber sie bietet viele Vorteile.“

Anderswo in der Stadt sind Einfamilienhaus-Neubauten bis in den Stadtkern vorgestoßen. „Ein Verbot von Einfamilienhäusern kann in einer so ländlich geprägten Stadt wie Wittenberge nicht der richtige Weg sein“, sagt die Architektin, die in Berlin arbeitet, aber aus der Region stammt. „Aber die historisch gewachsene europäische Stadt bietet etwas, das es so anderswo nicht gibt – ein Zentrum. Das muss man schützen und weiterentwickeln.“

Der Ortskern ist der Identifikationspunkt. Aber viele Kommunen entwickeln die Schlafstädte und machen im eigentlichen Kern nichts.

Klaus Lütkefedder,

Bürgermeister von Wallmerod

CDU-Mann Lütkefedder, der als Verbandsbürgermeister für insgesamt 21 Westerwald-Dörfer rund um Wallmerod zuständig ist, sieht das ganz ähnlich: „Der Ortskern ist der Identifikationspunkt. Aber viele Kommunen entwickeln die Schlafstädte und machen im eigentlichen Kern nichts.“

Es geht ihm nicht nur um Grundstückspreise und verrammelte Schaufenster, es geht auch um die sozialen Effekte. Im Donutdorf verkrümele sich auch die Gemeinschaft, befürchtet er: „Wenn ich das Zentrum nicht entwickle, schwindet das Zusammengehörigkeitsgefühl. Dann kriege ich keine Leute mehr für die Ehrenämter, und dann funktioniert der ganze Ort nicht mehr.“

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In einem Report der Europäischen Umweltagentur (European Environment Agency/EEA) über den sogenannten Urban Sprawl heißt es, in vielen Teilen Europas habe Zersiedelung zu „schädlichen ökologischen, ökonomischen und sozialen Effekten beigetragen“. Die EEA stellt fest: „Das gibt Anlass zur Sorge.“ Es sei weltweit eine große Herausforderung, die Städte nachhaltiger zu machen.

Schlüsselfrage Boden

„Boden ist weltweit eine Schlüsselfrage beim Klimaschutz im 21. Jahrhundert“, sagt Ottmar Edenhofer, Direktor des Potsdam Instituts für Klimafolgenforschung (PIK). Er fordert „eine neue Debatte über die Nutzung des Bodens in Stadt und Land“.

Edenhofer sieht die steigenden Grundstückspreise als Haupttreiber der heiß gelaufenen Märkte in den Metropolen: „Sie führen dazu, dass Wohnen und der Erwerb von Wohneigentum innerstädtisch für viele nicht mehr leistbar sind – und damit führen sie zu Zersiedelung und Flächenverbrauch am Stadtrand.“

Der Ökonom will die Preisexplosion bekämpfen und nennt zwei Instrumente, um gegenzusteuern: „Eine Bodenwertsteuer würde einen Teil der Preissteigerungen staatlich abschöpfen und Spekulation mit Boden weniger attraktiv machen. Ein Handel mit Flächenzertifikaten wäre ein weiteres sinnvolles Instrument. Jede Kommune hätte da ein Kontingent von Baulizenzen. Stark wachsende Kommunen können schrumpfenden Kommunen Zertifikate abkaufen. Wenn eine Gemeinde innerstädtisch nachverdichten will, müsste sie dafür keine Zertifikate verbrauchen. Es wäre ein effektives, die verschiedenen Ansprüche ausbalancierendes Instrument.“

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Die Bodenwertsteuer aber ist in der Grundsteuerreform bisher nicht vorgesehen, die Zertifikate sind bislang in einem Modellprojekt stecken geblieben. Die Bundesregierung hat einen anderen Plan, die Lücken in den Zentren zu schließen: Das Baulandmobilisierungsgesetz soll weniger Bauland auf der grünen Wiese mobilisieren, als vielmehr Leerstand in Zentren verhindern. Gemeinden erhalten erleichterte Vorkaufsrechte und können einfacher Baugebote aussprechen, also Grundstückseigentümer zur Bebauung drängen – und notfalls sogar enteignen.

Bisher lerne jeder Jurastudierende, dass solche Baugebote in der Praxis nie ausgesprochen würden, sagte Volljurist und Vizekanzler Olaf Scholz (SPD) diese Woche. Das werde sich in der Zukunft ändern. Nicht der Grüne Hofreiter, sondern die GroKo ermöglicht einen harten Kurs gegen Spekulanten mit Grund und Boden.

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