Dresden. Jeden Montag zwischen 17 und 18 Uhr geben Mitarbeiter der Verbraucherzentrale in Dresden den Lesern der Dresdener Neuesten Nachrichten kostenlos Auskunft zu Fragen rund um den Verbraucherschutz. Hier können Sie interessante Themen nachlesen: Heute zum Thema Mietrecht.

Das Mietverhältnis begann erst im November 2021 in Dresden. Dennoch hat Gerda K. bereits die erste Mieterhöhung von Ihrer Vermieterin erhalten. Verwiesen wird in dem Schreiben auf den Verbraucherpreisindex. Kann es richtig sein, dass bereits nach 12 Monaten die Kaltmiete um zehn Prozent erhöht werden kann?

Dazu Florian Bau vom Mieterverein Dresden und Umgebung:

Hintergrund des Erhöhungsverlangens sind hier nicht steigende Energiepreise. Auch diese können unter engen Voraussetzungen eine Erhöhung der Vorauszahlung rechtfertigen. Hier soll jedoch die Kaltmiete erhöht werden.

In einem Mietvertrag kann eine sogenannte Indexklausel vereinbart werden. Mit dieser Klausel können beide Vertragsparteien Anpassungen der Kaltmiete verlangen, je nachdem wie sich der Verbraucherpreisindex beispielsweise in den letzten zwölf Monaten verändert hat. Die Möglichkeit einer Indexmiete gibt es bereits seit langer Zeit. Zunehmend wird in den letzten Jahren davon in Dresden Gebrauch gemacht. Solange es eine Inflation gibt, kann der Vermieter dann alle zwölf Monate eine Erhöhung der Kaltmiete verlangen.

Voraussetzung ist dafür zunächst, dass im Mietvertrag eine wirksame Indexregelung vereinbart wurde. Hier ist jedenfalls in Dresden die Tendenz zu erkennen, häufiger Mietverträge mit Indexklausel den Mietinteressierten vorzulegen. Unwirksam ist eine solche Regelung beispielsweise immer dann, wenn ausschließlich das Recht zur Mieterhöhung festgehalten, nicht aber die theoretische Möglichkeit der Mietreduzierung zugelassen ist.

Gibt es eine wirksame Regelung, ändert sich die Kaltmiete nicht automatisch. Soll die Miete erhöht werden, bedarf es einer ausdrücklichen Erklärung in Textform. In dieser muss die Änderung des Indexes sowie die Änderung der Kaltmiete dargestellt sein. Die geänderte Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats geschuldet.

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Tatsächlich ist es im Fall von Frau K. so, dass der Verbraucherpreisindex im November 2021 bei 110,5 Punkten und im November 2022 bei 121,6 Punkten stand. Die entsprechenden Zahlen können auf der Internetseite des statistischen Bundesamtes kostenfrei abgerufen werden. Für die Erhöhung der Kaltmiete ist es maßgeblich, in welchem prozentualen Verhältnis die Werte gestiegen sind. Eine Steigerung von 110,5 auf 121,6 entspricht einer prozentualen Steigerung um 10,0 %. Folglich kann die Vermieterin hier tatsächlich eine Erhöhung der Kaltmiete um 10,0 % geltend machen.

Wichtig ist noch zu wissen, dass eine Zustimmung zum Erhöhungsverlangen durch den Mieter nicht Voraussetzung dafür ist, dass eine höhere Kaltmiete geschuldet wird. Anders ist das bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Anpassung an den Verbraucherpreisindex führt die Erklärung, sofern diese inhaltlich korrekt und eine wirksame Indexklausel vorhanden ist, unmittelbar zur Änderung der geschuldeten Kaltmiete. Würde die erhöhte Kaltmiete vom Mieter nicht geleistet, liefen Zahlungsrückstände auf. Diese könnten bei ausreichender Höhe eine Kündigung rechtfertigen.

Eine Initiative im Bundesrat gegen eine Deckelung von Indexmieten scheiterte kürzlich im Bundesrat. Diese wurde angestoßen von den Ländern Hamburg und Bayern. Mangels Mehrheit im Bundesrat hat sich an der Rechtslage vorerst nichts verändert.

Von Florian Bau