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Bauen & Wohnen Mieter mit beschränkten Rechten: Leben in der Einliegerwohnung
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15:00 09.09.2019
Mieter einer Einliegerwohnung haben eingeschränkte Rechte. Für Vermieter kann diese Form des Vermietens aber sehr attraktiv sein. Quelle: Pixabay (Symbolbild)
Düsseldorf/Hamburg/Berlin

Nach dem Zweiten Weltkrieg war es Pflicht, bei neuen Einfamilienhäusern zugleich eine Einliegerwohnung zu schaffen. Damit wollte der Gesetzgeber etwas gegen den akuten Wohnraummangel tun. Auch heute gibt es Einliegerwohnungen: zweite Wohnungen in einem Einfamilienhaus oder Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine bewohnt. Die Gründe haben sich jedoch gewandelt. Mittlerweile entscheiden sich manche Bauherren für Einliegerwohnungen, um mit Mieteinkünften die Finanzierung ihres Einfamilienhauses zu erleichtern. Zwar steigen dadurch insgesamt die Kosten für das Haus, andererseits bekommt man die Mietwohnung für weniger Geld als beim Solo-Kauf.

Mit dem Einbau die Finanzierung erleichtern

"Über den Daumen geschätzt kostet ein Haus mit Einliegerwohnung zwischen 50 000 und 100 000 Euro mehr als ein einfaches Einfamilienhaus. Dafür ist aber normalerweise keine neuwertige Mietwohnung zu bekommen", sagt die Hamburger Architektin Monica Tackenberg.

Nicola Kreutzer, Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf, erklärt einen weiteren Vorteil: "Außerdem haben Vermieter einer Einliegerwohnung das Mietrecht viel mehr auf ihrer Seite als ein normaler Vermieter. Das nimmt Sorgen vor endlosen Streitigkeiten mit dem Mieter."

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Vermieter und Mieter leben enger zusammen

Auch wenn die Einliegerwohnung einen eigenen Eingang hat: Mieter und Vermieter leben enger zusammen als üblich. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit geschaffen. Zudem kann ohne einen qualifizierten Grund ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen werden.

"Während bei sonstigen Mietverträgen ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf für eine Kündigung vorliegen muss, kann der Vermieter bei einer Einliegerwohnung dem Mieter ohne besonderen Grund kündigen", sagt Fachanwältin Kreutzer. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate. Das regelt Paragraf 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Besteht das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre, beträgt die Frist somit drei plus drei, also insgesamt sechs Monate, bei bis zu acht Jahren neun Monate und bei längerer Mietdauer ein Jahr.

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Voraussetzung: Vom Vermieter selbst bewohnt

Die entscheidende Voraussetzung, damit der Vermieter sich auf die Vorschrift zur erleichterten Kündigung berufen kann: Er muss das Gebäude selbst bewohnen. Bei Streitigkeiten um Kündigungen dreht es sich daher oft um die Frage, ob im konkreten Einzelfall wirklich von selbst bewohnen gesprochen werden kann.

Die Rechtsprechung dazu ist vielfältig: Wenn der Vermieter wegen Urlaub oder Kur häufig nicht zu Hause ist, kann er trotzdem auf die erleichterte Kündigung pochen, entschied zum Beispiel das Landgericht Hamburg (Az.: 11 S 76/82). Wenn der Vermieter hingegen seine Wohnung nur am Wochenende nutzt, darf er nicht ohne guten Grund kündigen.

Vermieter hat weitreichendes Sonderkündigungsrecht

Ebenso lässt sich darüber streiten, ob der Vermieter auch dann besser gestellt ist, wenn er gar nicht so eng mit dem Mieter zusammenlebt - etwa weil Gewerberäume zwischen den beiden Parteien liegen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hindern Gewerberäume im Haus den Vermieter jedoch selbst dann nicht an der vereinfachten Kündigung, wenn sich daraus ohne Probleme eine weitere Wohnung machen ließe (Az.: VIII ZR 307/07).

Die obersten Zivilrichter gingen in ihrem Urteil sogar noch weiter und erklärten das Sonderkündigungsrecht auch dann für gegeben, wenn Vermieter und Mieter in dem gemeinsam bewohnten Gebäude gar keine Gelegenheit haben, zusammenzutreffen. Im verhandelten Fall nutzten sie eigene Eingänge und es gab keine anderen gemeinschaftlich zu nutzenden Räume.

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Sozialklausel als Rettungsanker bei Kündigung

Kündigt der Vermieter, kann sich der Mieter nach Angaben des Berliner Mietervereins als letzte Rettung auf die Sozialklausel nach Paragraf 574 Absatz 1 des BGB berufen. Ist er erfolgreich, kann er so zumindest eine längere Kündigungsfrist erreichen. Der Mieter muss dafür anführen, dass die Kündigung eine besondere Härte bedeuten würde, etwa weil angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

"Da die kleinen Einliegerwohnungen in der Regel nur von einer Person bewohnt werden, ist das Schutzbedürfnis bei weitem nicht so hoch wie etwa bei einer Familie", gibt Mietrechtsexpertin Kreutzer zu bedenken. Sich erfolgreich auf die Sozialklausel zu berufen sei für den Mieter daher schwer bis unmöglich, so die Fachanwältin für Mietrecht.

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RND/dpa

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