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Lokales Warum Dresden ein Paradies für Investoren ist
Dresden Lokales Warum Dresden ein Paradies für Investoren ist
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20:00 03.04.2019
Peter Heinz (r.)  und David Hammers sind die Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Hammers & Heinz.
Peter Heinz (r.) und David Hammers sind die Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Hammers & Heinz. Quelle: PR
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Dresden

Der Immobilienmarkt in Dresden wird immer interessanter für überregionale Investoren. Das hat das inhabergeführte Immobilienunternehmen Hammers & Heinz mit mehreren Analysen festgestellt. Hauptargument für die Investoren: „In anderen Städten steigen die Kaufpreise überproportional zu den Mieten. In Dresden befinden sich die Werte noch weitgehend in einer Balance“, erklärten die Geschäftsführer Peter Heinz und David Hammers gegenüber den DNN.

Hammers & Heinz haben sich auf das Nischensegment Mehrfamilienhäuser des Immobilienmarktes spezialisiert, das in Dresden bei rund 600 Verkäufen im Jahr etwa ein Prozent ausmache. Laut den Zahlen des Unternehmens ist der Mietindex von 100 im Jahr 2012 im vergangenen Jahr auf 124 gestiegen. Der Kaufpreisindex hat sich im gleichen Zeitraum von 100 auf 130 erhöht. „Dresden ist ein guter Markt für Mehrfamilienhäuser“, schätzt Heinz ein, „hier bekommt der Käufer noch etwas für sein Geld, weil das Verhältnis von Mieten und Kaufpreisen gesund ist.“

In anderen Städten klafft die Schere zwischen Miete und Kaufpreis deutlich weiter auseinander. In Frankfurt/Main haben sich der Mietindex von 100 im Jahr 2012 bis zum vergangenen Jahr auf 125 erhöht, der Kaufpreisindex sei aber auf 171 gestiegen. In München lagen die Werte für 2018 bei 136 für den Mietpreisindex und 175 für den Kaufpreisindex. Heißt: In den großen Metropolen laufen die Kaufpreise den Mieten davon und es wird schwer für Investoren, Immobilienkäufe zu refinanzieren.

Hätten sich institutionelle Anleger wie Renten- und Pensionsfonds in der nahen Vergangenheit vor allem für die fünf großen Städte in Deutschland interessiert, so sei Dresden als Nummer 9 jetzt stark im Kommen. „Dresden ist das Düsseldorf des Ostens“, meint Hammers, es gebe ein gesundes Verhältnis zwischen Kaufpreis, Mietertrag und der Qualität der Stadt. „In Dresden kann der Erwerber noch zu Substanzpreisen kaufen.“ Das mache die Stadt attraktiv für Kapitalanleger, die noch mit einer Rendite rechnen könnten.

Wie wirkt sich das gesteigerte Interesse von Investoren auf die Mieten in Dresden aus? Der Mietpreis komme in der Relation aus Angebot, Nachfrage und Kaufkraft zustande. „Es muss ja auch Menschen geben, die bereit und in der Lage sind, 12 Euro für den Quadratmeter zu zahlen. Ein Investor kann nicht einfach eine Miete festlegen. Er muss sich am Markt orientieren.“, sagt Heinz.

Das Problem steigender Miete liege nicht an der Eigentümerstruktur. „Es ist egal, ob die Häuser Pensionsfonds oder privaten Investoren gehören“, so Hammers. Grundproblem sei das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. „Solange es ein Mangel an Wohnraum gibt, steigen die Mieten. Auch die steigende Kaufkraft spiegelt sich im Mietniveau wider“, erklärte Immobilienexperte .

Die Gefahr einer Blase, bei der die Immobilien zu völlig überzogenen Preisen gehandelt werden, sehen Hammers & Heinz nicht. „Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist diesem Risiko nicht ausgesetzt“, sind sie überzeugt. Bei selbstgenutzten Immobilien sei die Gefahr dagegen wegen des niedrigen Zinsniveaus schon höher. „Wer seinen Kredit mit einem Prozent tilgt und 2,5 Prozent Zinsen zahlt, kann durchaus sehr hohe Preise zahlen.“ Gefährlich werde es dann, wenn das Zinsniveau eines Tages wieder steige.

Ein Problem berge der Immobilienmarkt in sich, sagen die Experten: Er sei überwiegend intransparent. „Es ist schwer für private Eigentümer und Interessenten, sich zu orientieren.“ Bei Aktien sei das beispielsweise ganz anders: Die Kurse seien überall zu finden. Hammers & Heinz bieten jetzt ein Instrument, mit dem sich Interessenten orientieren können: Eine interaktive Karte im Internet, anhand derer sich das Preisniveau in den Stadtteilen von Dresden bestimmen lässt. Dazu werten die Experten regelmäßig alle Verkäufe aus und pflegen die Daten in die Informationsplattform ein. „Damit bringen wir ein Stück Transparenz in den Markt und sorgen dafür, dass sich die Markteilnehmer über die Preise auch in einzelnen Stadtteilen ein Bild machen können“, so die beiden Geschäftsführer.

Im Internet steht die Karte unter: https://www.zinshausatlas.de/map-page/addressText/13.73531388/51.04378838

Von Thomas Baumann-Hartwig

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