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Lokales Streit um Betriebskosten: Was Vonovia-Mieter jetzt wissen müssen
Dresden Lokales Streit um Betriebskosten: Was Vonovia-Mieter jetzt wissen müssen
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07:00 13.09.2019
Die meisten der knapp 38 500 Wohnungen der Vonovia in Dresden liegen in Gorbitz, Johannstadt und Prohlis. Aber auch am Neustädter Markt wohnen Mieter von Vonovia. Quelle: Thomas Baumann-Hartwig
Dresden

Der Streit umerhöhte Betriebskosten für Vonovia-Wohnungenin Dresden beschäftigt nun die Gerichte. 14 Mieter klagen auf Anraten des Mietervereins gegen Betriebskostenabrechnungen von Dresdens größtem Vermieter. Eine außergerichtliche Einigung, die Vonovia und der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. zuvor über ein Jahr lang verhandelt haben, ist damit gescheitert.

Der Schock: Betriebskosten sind plötzlich erhöht

Für viele Vonovia-Mieter war es vor einem Jahr ein Schock, als sie die Betriebskostenabrechnung für 2016/17 erhielten. Dort waren vor allem Dienstleistungen plötzlich viel teurer als gewohnt. Der Hintergrund: Vonovia stellt nicht nur in Dresden von privaten Auftragnehmern auf eine Konzerntochter um. Mit Hausmeisterdiensten, Winterdienst und der Pflege der Außenanlagen ist nun die „Vonvovia Wohnumfeld Service GmbH“ beauftragt. Das wurde mit einer besseren Qualität begründet, scheint aber die Mieter teuer stehen zu kommen. Der Mieterverein berichtet von einzelnen Abrechnungsposten, die plötzlich das Siebenfache betrugen.

Außerdem hatten sich teils Fehler in die Abrechnungen geschlichen: Da sollte der Hausmeister beispielsweise Dinge kontrolliert haben, die es im betreffenden Haus gar nicht gab. „Offensichtlich Fehler und krasse Kostenerhöhungen hat die Vonovia nach ersten Widersprüchen und in Einzelfällen korrigiert“, sagt Jan Bröchler, der die Rechtsabteilung des Mietervereins leitet. Vonovia verweist dazu auf eine geringe Einspruchsquote von fünf Prozent für die Betriebskostenabrechnungen 2018 – auf den Gesamtbestand in Deutschland gerechnet. 0,7 Prozent der Abrechnungen seien nach Einsprüchen korrigiert worden. Um den großen Rest, für den es in der Regel aber auch um mehrere Hundert Euro geht, wird seither gestritten.

Der Versuch: Wir einigen uns außergerichtlich

„Wir sind immer bestrebt, aus einem Rechtsstreit keinen Streitfall vor Gericht zu machen“, sagt Mietervereins-Chef Peter Bartels. Denn klagen müssen die jeweiligen Mieter, auch wenn sie als Vereinsmitglieder Rechtsschutz genießen. Deshalb hat man es erst einmal mit Reden versucht. Am Tisch kamen zwei Schwergewichte zusammen: Vonovia hat knapp 38 500 Wohnungen in Dresden, der Mieterverein vertritt 15 462 Haushalte, davon 8,8 Prozent Mieter bei Vonovia. Debattiert wurde über die Einsicht in Unterlagen, die die Kosten irgendwie belegen können. „Wir haben konkret benannt, was wir brauchen, und die Einsichtnahme wurde uns von extra aus Bochum angereisten Vertretern zugesichert“, sagt Jurist Bröchler.

Dabei sei man auch auf den Vermieter zugegangen: Vonovia rechnet nicht mehr pro Hauseingang, sondern in sogenannten Wirtschaftseinheiten ab, von denen es in Dresden etwa 1000 gibt. In 205 davon wohnen Mietervereinsmitglieder – für sie wollte der Verein Abrechnungen haben. Gekommen sind Unterlagen für 154. Das sind immer noch mehr als 11 000 Seiten, die laut Bröchler aber eher Fragen aufwerfen als sie zu beantworten.

Er konzentriert sich dabei zunächst auf Hausmeisterdienste. Darunter sind eigentlich nur Kontrollgänge und keine Wartungsarbeiten zu verstehen. Denn die wöchentliche Lichtkontrolle kann der Vermieter auf die Betriebskostenabrechnung setzen, den Austausch einer defekten Glühbirne nicht. Bröchler bemängelt, dass im Dienstleistungsvertrag nicht beschrieben ist, was der Hausmeister machen soll. Auch aus den Tätigkeitsnachweisen, die sich Konzerntochter und -mutter hin und her geschickt haben, gehe das nicht hervor. „Es fehlt der Zusammenhang zwischen den Abrechnungen und den Tätigkeitsnachweisen“, sagt der Jurist. Da es keine Belege für die Hausmeisterdienstleistungen gebe, könne Vonovia sie auch nicht auf die Betriebskosten der Mieter schlagen.

Das Urteil: Vonovia darf mit Betriebskosten nichts verdienen

In die Zeit dieser Gespräche und Prüfungen platzte im Frühjahr ein Urteil des Amtsgerichts München. Auch dort sieht der Richter keine Begründung für die Hausmeisterkosten, die Vonovia nach dem gleichen Muster von einem Mieter verlangt. Es kommt aber noch etwas hinzu: Das Gericht betrachtet die Vonoviatochter Wohnumfeld-Service als sogenannten Regiebetrieb. Zu eng sei die Verflechtung beider Unternehmen. Das hat Folgen: Im Regiebetrieb dürfen zwar Dienstleistungen erledigt werden, damit aber keine Gewinne erzielt werden. Anders als die privaten Auftragnehmer darf Vonovia mit den Betriebskosten also nichts dazuverdienen. „Auch das wollen wir uns jetzt nachweisen lassen“, sagt Bröchler. Vonovia ist in Berufung gegangen, weshalb das Urteil noch nicht rechtskräftig ist.

Im Sommer ist dann der Gesprächsfaden zwischen der Vonovia und dem Dresdner Mieterverein abgerissen. Das Unternehmen habe erklärt, dass es keine weiteren Gespräche mehr geben würde und auch keine Unterlagen mehr versandt werden, nachdem der Mieterverein mehrfach fehlende Belege angemahnt hatte – so die Darstellung der Mietervertreter. Vonovia zeigt sich in einer Mitteilung jedoch weiter gesprächsbereit: „Wir nehmen gern erneut zu den Vorwürfen des Mietervereins Stellung, auch vor Ort für die Mitglieder des Mietervereins“, heißt es da.

Die Eskalation: Beide Seiten beschäftigen die Gerichte

In jedem Fall müssen sich nun auch in Dresden die Gerichte mit der Sache befassen. Fünf Mieter haben bereits im Frühjahr auf Belegeinsicht geklagt, bei einem dieser Verfahren hat das Gericht inzwischen für den Mieter entschieden. Neun weitere Verfahren beginnen in diesen Tagen, bei denen es in mehreren Stufen erst um die Belegeinsicht und dann um die Korrektur von Zahlungsforderungen geht. Diese Verfahren basieren auf den Erkenntnissen aus dem Münchner Prozess. „Wir hoffen, dass wir bis zum Jahreswechsel einschätzen können, wie das Amtsgericht damit umgeht“, sagt Bröchler. Bei den meisten Klagen geht es um die Abrechnung von 2016/17, zu der es etwa 350 Widersprüche von Mietervereinsmitglieder gibt. Für die Abrechnung 2017/18, die derzeit in den Briefkästen eintrudelt, stapeln sich derzeit die Briefe mit der Bitte um Widerspruch auf Bröchlers Schreibtisch, wie er sagt. Mehr als Hundert seien schon zusammengekommen.

Vonovia ist seinerseits nicht untätig und lässt über die Gerichte zurückgehaltene Betriebskosten eintreiben. Gerichtliches Mahnverfahren heißt das. Vonovia habe weitreichende Transparenz geschaffen und „viele Einblicke in unsere Abläufe ermöglicht“, heißt es dazu aus dem Unternehmen. „Die Abrechnungen sind korrekt – und müssen nun auch bezahlt werden.“ Wer Mahnschreiben erhalten habe, sollte sich beraten lassen, rät Jurist Bröchler. Das weitere Vorgehen hänge stark vom Einzelfall ab. Wer Widerspruch eingelegt hat, muss sich überlegen, ob er auch vor Gericht geht. Denn nach drei Jahren verjährt die Sache. Für mehr Klagen gegen Vonovia trommelt auch Linke-Stadtrat André Schollbach. „Der Immobilienkonzern muss merken, dass sich die Leute nicht alles gefallen lassen“, fordert er, Vonovia presse Mieter aus „wie reife Zitronen“.

Von Uwe Hofmann

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