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Lokales Dresden will Bauträger zur Ader lassen
Dresden Lokales Dresden will Bauträger zur Ader lassen
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13:20 13.03.2019
Die Revitalis Real Estate AG errichtet am Altmarkt neben der Kreuzkirche Sozialwohnungen. Quelle: REVITALIS/ cube viz
Dresden

Für die Zustandsbeschreibung sorgte der Praktiker. Matthias Kunert, Quartiermanager für Johannstadt-Nord, nahm kein Blatt vor den Mund: „Wir haben eine hochgradig segregierte Stadt. Diese Tendenz wird sich noch verstärken.“ 22,5 Prozent der Wohnungen im Fördergebiet Nördliche Johannstadt seien geförderter Wohnraum. Im gesamten Stadtgebiet beträgt die Quote 3 Prozent.

Das stelle soziale Herausforderungen – die Quote der Hartz-IV-Empfänger ist doppelt so hoch wie im Stadtgebiet, das Durchschnittseinkommen dagegen halb so hoch – , das bringe faktische Probleme und Imageprobleme mit sich. „Die Stadt Dresden hat gute Gründe darüber nachzudenken, wie sie eine gute soziale Mischung hinbekommt“, erklärte Kunert.

Bauträger an den Kosten der Allgemeinheit beteiligen

Das Ergebnis des Denkprozesses wurde am Montagabend auf einer Veranstaltung des Zentrums für Baukultur Sachsen im Kulturpalast diskutiert: Kooperative Baulandentwicklung heißt das Konzept von Baubürgermeister Raoul Schmidt-Lamontain (Bündnis 90/Die Grünen). In einer Zeit, in der in Talkshows offen über die Enteignung von Wohnungskonzernen diskutiert wird, blieb der Kern des Konzeptes nahezu unwidersprochen: „Wir wollen die Gewinne privater Bauträger abschöpfen und die Unternehmen an den Kosten der Allgemeinheit beteiligen, die bei einem neuen Wohnquartier anfallen“, brachte des Schmidt-Lamontain auf den Punkt.

30 Prozent Sozialwohnungen sollen Private in Neubaugebieten errichten, für die das Baurecht über einen Bebauungsplan zustande kommt. Der Gedanke, Bauträger an den Kosten der Erschließung eines Baugebietes zu beteiligen, ist laut dem Baubürgermeister nicht neu. Früher habe die Verwaltung mit Bauherren städtebauliche Verträge abgeschlossen, in denen Beteiligungsformen geregelt wurden: Das Anlegen von Grünflächen auf Kosten des Investors, die an die Stadt übertragen werden, die Erschließung von Straßen oder der Bau einer Kindertagesstätte.

Mit der Kooperativen Baulandentwicklung werden die Verträge nicht mehr einzeln ausgehandelt. Es gibt verbindliche Regeln für Investoren. Die Frage, wie viel er für die Allgemeinheit zu leisten hat, stellt sich nicht mehr. Weil die Antwort in einer einfachen Excel-Tabelle steht.

Baulandmodell verteuert das Bauen

So läuft es zumindest seit über 20 Jahren in Nürnberg, wie Peter Faßbender, stellvertretender Leiter der Stadtplanung in der fränkischen Metropole, erklärte. Zuerst sei der „Nürnberger Baulandbeschluss“ auch ein Produkt der klammen Stadtkasse gewesen – es sei darum gegangen, Geld einzuspielen. Mittlerweile habe sich das Verfahren längst bewährt. Über 2500 Wohneinheiten, aber auch 2000 Kitaplätze seien dadurch entstanden, dass man Investoren mit zur Kasse gebeten habe bei der Erarbeitung von Bebauungsplänen.

„Wir haben Leistungen in Höhe von 75 Millionen Euro abgegriffen“, konstatierte der Nürnberger, gegenwärtig seien 25 Bebauungspläne mit einem Volumen von 20 Millionen Euro, das die Stadt abschöpfen will, in Arbeit. Die besagte Excel-Tabelle sorge für Kostentransparenz, so der Franke, der auch eine andere Rechnung aufmachte: „Ja, das Baulandmodell verteuert das Bauen.“ Zwischen 12 000 und 30 000 Euro zusätzliche Kosten pro Wohneinheit würden auf Investoren zukommen.

Freiwillig zehn Prozent Sozialwohnungen

Das war das Stichwort für Berndt Dietze und Alexander Kuhlendahl, die Vertreter der Investoren in der Runde. „30 Prozent sind überzogen“, erklärte Dietze, Geschäftsführer der Baywobau Dresden und Vorstand im Bundesverband der privaten Immobilienwirtschaft, Landesverband Mittelsachsen. Die Privaten seien bereit, sich ihrer Verantwortung zu stellen und würden eine Quote von 15 Prozent anbieten. Und, so Dietze, er gehe noch einen Schritt weiter und werde bei jedem Bauvorhaben, für das kein Bebauungsplan erforderlich ist, freiwillig zehn Prozent Sozialwohnungen schaffen.

Das Abschöpfen müsse aber Grenzen haben, so Dietze: Wenn er keine Gewinne erziele, finde er keine Investoren und bekomme keine Bankfinanzierung. „Dann können wir in Dresden nicht mehr bauen und müssen uns in Heidenau, Freital oder Pulsnitz nach Flächen umsehen.“ Kostentreiber seien die Grundstückspreise, die sich von 400 auf 800 Euro pro Quadratmeter nahezu verdoppelt hätten. „Uns Bauträger bittet man zur Kasse. Aber was ist mit den Grundstückseigentümern“, fragte der Bauunternehmer.

Mieter müssen Sozialwohnungen subventionieren

Kuhlendahl, Manager des Projektentwickler Revitalis Real Estate AG, sieht es ähnlich: „Wenn ich unterwegs 30 000 Euro pro Wohneinheit verliere, muss ich mir einen anderen Arbeitgeber suchen.“ Revitalis sei der erste Bauträger, der in der Dresdner Innenstadt eine Quote von 15 Prozent Sozialwohnungen errichte – im sogenannten „MK IV“ am Altmarkt neben der Kreuzkirche.

Nicht jedes Projekt vertrage eine Quote von 30 Prozent, gab Kuhlendahl zu bedenken und nannte zwei Komponenten, die für die Sozialwohnungen entscheidend seien: Eine Förderung für die öffentliche Hand. Und: „Die Mieter der frei finanzierten Wohnungen subventionieren die Sozialwohnungen mit. Sie müssen ein oder zwei Euro mehr zahlen.“

Schmidt Lamontain wies auf das Förderprogramm in Sachsen hin, dass Bauherren einen Zuschuss von 650 Euro pro Quadratmeter sichere, wenn er eine auf 15 Jahre mietpreisgebundene Wohnung errichte. Und der Baubürgermeister wischte Dietzes Argument, die Kostenmieten würden in Dresden bei 12 bis 13 Euro liegen, vom Tisch: Der Vermieter könne nicht mehr als 10,50 Euro pro Quadratmeter realisieren. Wenn davon 3,50 Euro pro Quadratmeter Förderung abgezogen würden, käme man auf einen Mietpreis, den die Stadt durchaus als angemessen für Leistungsempfänger akzeptiere. „Dann reden wir nicht mehr über Verluste“, so der Baubürgermeister.

Ohne Baulandmodelle kein sozialer Wohnungsbau

Arno Bunzel, Professor für Urbanistik, erklärte, ohne Baulandmodelle gebe es keinen sozialen Wohnungsbau. Die Kommunen müssten in die Wertschöpfungsketten eingreifen und Gelder abschöpfen, um sowohl bezahlbare Mieten als auch eine soziale Mischung der Wohnquartiere zu sichern. Das war fast schon ein vorweggenommenes Schlusswort für ein Streitgespräch, in dem erstaunlich wenig gestritten wurde: Die Methode Baulandmodell stellten die Bauträger nicht in Frage. Nur die Höhe der Quote ist umstritten.

Wieviele Sozialwohnungen in Plangebieten entstehen sollen, wird der Stadtrat entscheiden. Gegenwärtig wird das Wohnkonzept der Verwaltung in den Ausschüssen und Stadtbezirksbeiräten debattiert. Das kooperative Baulandmodell ist Bestandteil des Konzepts.

Von Thomas Baumann-Hartwig

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