12 Fragen zur Reform der Grundsteuer in Dresden

Der sächsische Landtag in Dresden entscheidet am Mittwoch über die Grundsteuerreform im Freistaat. Die Zustimmung der Regierungskoalition aus CDU, Grünen und SPD gilt als sicher. Wissen die Dresdner dann, welche Belastungen künftig auf sie zukommen? Die DNN beantworten 12 wichtige Fragen. Warum geht es? Das Bundesverfassungsgericht hat die gegenwärtige Regelung für die Grundsteuer moniert. Sie muss von Grundstückseigentümern bezahlt werden und basiert im Osten auf Grundstückswerten von 1935 und im Westen auf Werten von 1964. Das habe mit der Realität nichts mehr zu tun. Gleichartige Grundstücke würden teilweise völlig unterschiedlich belastet. Daher muss der Gesetzgeber, in diesem Fall der Bund, eine neue Regelung finden, die spätestens ab 2025 gilt. Der Bundestag hat eine Reform vorgelegt, gleichzeitig aber den Ländern überlassen, eigene Regelungen zu finden. Diese Klausel nutzt Sachsen. Was ist geplant? Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Dresden kassiert damit im Jahr rund 80 Millionen Euro. Das Versprechen zur Reform: Im Durchschnitt soll sie „aufkommensneutral“ sein. Das heißt, sie soll den Kommunen nicht mehr, aber auch nicht weniger in die Kassen spülen. Das heißt aber nicht, dass die Belastung für jeden Immobilienbesitzer gleich bleibt. „Es wird im Einzelfall sowohl zu Erhöhungen als auch zu Ermäßigungen der Steuerlast kommen“, heißt es aus dem Geschäftsbereich von Finanzbürgermeister Peter Lames (SPD) im Dresdner Rathaus. Die Stadt geht von einer Aufkommensneutralität für das Jahr 2025 im Vergleich zu 2024 aus. Wie geht der Freistaat vor? Die Grundsteuer wird nach folgender Formel ermittelt: Grundstückswert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Aus Grundstückswert und Steuermesszahl errechnen die Finanzämter den sogenannten Steuermessbetrag, den dann die Kommunen mit ihrem Hebesatz multiplizieren. Diesen Hebesatz legen Stadt- und Gemeinderäte fest. Ein hochpolitische Angelegenheit. Daher nimmt der Freistaat den Kommunen eine heikle Aufgabe ab. Das Land hat bei Modellrechnungen für 3600 Immobilien festgestellt, dass die Reform des Bundes Wohnimmobilien höher und Gewerbeimmobilien weniger belasten würde. Die Anteile am Steueraufkommen würden sich erheblich verschieben. Deshalb wird der Freistaat für Wohnimmobilien die Steuermesszahl auf 0,36 und für Gewerbeimmobilien auf 0,72 Promille festlegen. Der Bund hatte einheitlich 0,34 Promille vorgeschlagen. Mit den Werten des Freistaats blieben die Belastungsanteile annähernd gleich, heißt es aus dem Finanzministerium von Minister Hartmut Vorjohann (CDU). Wie sind die Reaktionen auf die Pläne? Die Landeshauptstadt Dresden begrüßt die Pläne, heißt es bei Finanzbürgermeister Peter Lames. Dass der Freistaat das Bundesgesetz durch den sächsischen Verhältnissen angepasste Grundsteuermesszahlen präzisiert, sei „angemessen“. Bei den Spitzenverbänden der Kommunen und der Landkreise wird das grundsätzlich genauso gesehen. Wie reagiert die Wirtschaft? Die Vereinigung der sächsischen Wirtschaft (VSW) als Dachverband übt scharfe Kritik. Von einer „strategischen Fehlentscheidung zu Lasten der Unternehmen“ ist die Rede. Standortbedingungen würde sich „im Freistaat Sachsen nachhaltig verschlechtern“, befürchtet VSW-Präsident Jörg Brückner. Jörg Dittrich, Vorsitzender der Handwerkskammer Dresden, schlug in die gleiche Kerbe, weil „das neue Grundsteuermodell seine Aufkommensneutralität erst durch eine Mehrbelastung der regionalen Wirtschaft und des sächsischen Handwerks erreicht.“ Es sei „inakzeptabel“, dass die sächsischen Unternehmen die Reform allein finanzieren sollen, erklärte auch Hans-Joachim Wunderlich, Hauptgeschäftsführer der Industrie- und Handelskammer (IHK) in Chemnitz, im Namen alles sächsischen IHK. Sehen das auch andere Bereiche kritisch? Der Verband der Verkehrsunternehmen befürchtete steigende Steuerlasten durch höhere Grundstückswerte. Eine Weitergabe dieser Kosten an die Kunden sei „aus klima-, umwelt-, verkehrs- und sozialpolitischen Gründen weder wünschenswert noch vorstellbar“, hieß es. Der Eigentümerverband Haus & Grund warnte vor steigenden Belastungen für Mietwohnungen und selbstgenutztem Wohneigentum. Wenn die Kommunen nicht mit regelmäßigen Anpassungen ihrer Hebesätze reagieren, würden Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt voll durchschlagen. Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften sprechen von einer Benachteiligung durch die im Entwurf unterstellten fiktiven Miethöhen. Sie seien vielerorts zu hoch und würden die Kaltmiete in die Höhe treiben. Ist angesichts von so viel Kritik der soziale Frieden in der Stadt gefährdet? Die Stadtverwaltung teilt entsprechende Befürchtungen „ausdrücklich nicht“, heißt es auf DNN-Anfrage. Durch die an einem gleichbleibenden Aufkommen orientierte Bestimmung der Hebesätze für 2025 (Stichwort „Aufkommensneutralität“) werde die Gesamt-Steuerbelastung über alle Grundstücke in Dresden nicht steigen. Durch die jetzt vorgeschlagene Wahl der Messzahlen im sächsischen Landesrecht werden Wirtschaft einerseits und Wohnen andererseits ab 2025 in etwa die gleichen Anteile an der Grundsteuerlast zu tragen haben wie vor der Reform. Teilt das Finanzministerium die Kritik beispielsweise hinsichtlich der Auswirkungen von stark steigenden Grundstückspreisen? Es sei davon auszugehen, dass sich Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt und Mieterhöhungen eher langfristig und aufgrund der niedrigen Grundsteuermesszahlen nur moderat auf die Grundsteuermessbeträge auswirken werden, erklärte Ministeriumssprecherin Sandra Jäschke. Die daraus resultierende Grundsteuerbelastung „hängt von der Festlegung des Hebesatzes durch die jeweilige Gemeinde ab“. Wie hoch wird die Belastung in Dresden ausfallen? Das ist noch völlig offen. Der Freistaat will aus seinen Modellrechnungen keine Einzelfälle veröffentlichen. Auch der Stadt liegen nach eigenen Angaben keine Modellrechnungen vor, für eigene Berechnungen fehle die Rechtsgrundlage zur Datenerhebung für die Grundstücksbewertung. Welchen Hebesatz muss der Stadtrat beschließen, damit die „Aufkommensneutralität“ erreicht wird? Auch das ist noch unklar. Wie es aus der Dresdner Stadtverwaltung heißt, muss die Finanzverwaltung des Freistaats den weitaus größten Teil der Grundstücksbewertungen bis zum I. Quartal 2024 abschließen. Nur dann könne die Verwaltung die nötigen Berechnungen ausführen, um dem Stadtrat Grundsteuerhebesätze für das Jahr 2025 vorzuschlagen, die voraussichtlich zum gleichen Steueraufkommen im Jahr 2025 führen, wie es - noch nach altem Recht - für 2024 erwartet wird. „Wir gehen deshalb davon aus, dass die Grundsteuermessbeträge rechtzeitig vorliegen werden.“ Ohne entsprechende Datengrundlage ist jede Zahl, die man derzeit nennen könnte, „nichts als Spekulation“. Schafft das Land die Vorarbeiten rechtzeitig? Die sächsische Finanzverwaltung will sicherstellen, dass den Kommunen die weitaus überwiegende Mehrzahl der rund 2,5 Millionen Grundsteuermessbeträge bis Ende 2023 vorliegt, erklärte das Finanzministerium auf Anfrage. Dies setze voraus, dass die Steuererklärungen – die voraussichtlich ab 1. Juli 2022 abgegeben werden können – laufend und zeitnah eingehen. Diese Erklärung muss der Eigentümer vorlegen. „Es wird einen extra entwickelten Vordruck geben, der auszufüllen ist und über Elster eingereicht werden kann und sollte“, erklärte Ministeriumssprecherin Sandra Jäschke. Über die Fristen liefen derzeit noch die Bund-Länder-Abstimmungen. Ist 2025 dann alles erledigt? Nein. Ab dem 1. Januar 2022 soll alle sieben Jahre eine sogenannte Hauptfeststellung zur Grundsteuer erfolgen; die nächste zum 1. Januar 2029. In die Bewertung von Wohngrundstücken fließen unter anderem die Bodenrichtwerte und pauschalierte Mieten ein. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt, die dabei den Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken und den Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks berücksichtigen. Die pauschalierten Mieten basieren auf den Erhebungen des Statistischen Bundesamtes im Rahmen des Mikrozensus. Von Ingolf Pleil