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Neues aus der Hausbesitzerszene

Leben in einer Baugemeinschaft Neues aus der Hausbesitzerszene

Wer gemeinsam mit anderen in einer Baugruppe ein Haus errichtet, spart Geld – und weiß hinterher, wem er während des Urlaubs die Wohnungsschlüssel anvertrauen kann. Die Nachbarn im “Dock71“ in der Hamburger Hafencity sind mittlerweile sogar zu einer Art Großfamilie zusammengewachsen.

Baugemeinschaft in exklusiver Lage: Das Projekt “Dock71“ in der Hamburger Hafencity.

Quelle: Alena Zielinski

Hamburg. Irgendetwas ist hier anders. Es dauert einen Augenblick, bis man merkt, was es ist. Eine kleine Gruppe Frauen geht über die Straße auf einen Häuserblock zu. Sie tragen Sportkleidung, haben Handtücher und Trinkflaschen dabei. Ein älterer Mann kommt ihnen entgegen, fragt grinsend: “Na, habt ihr euch abgekämpft, während wir schön gefrühstückt haben?“ Eine Frau kommt dazu, sagt lächelnd: “Ihr seht so fit aus.“ Gemeinsam stehen sie noch ein paar Minuten an der Straßenecke, lachen und erzählen, dann geht jeder wieder seiner Wege.

Auf dem Dorf würde sich niemand über die kurze Szene wundern. Mitten in Hamburg schon. In einer Millionenstadt, in der sich die meisten Nachbarn gerade mal im Hausflur grüßen und ansonsten mehr oder weniger anonym nebeneinanderher leben, in der man den Wohnungsschlüssel nur ungern jemandem aus dem Haus anvertraut, wenn der Stromzähler abgelesen werden soll.

So ging es auch Steffi und Jens, als sie vor neun Jahren von Braunschweig nach Hamburg zogen, in den östlichen Stadtteil Hamm. Steffi ist 38 und kaufmännische Angestellte, ihr Mann Jens, 40, arbeitet als Referent bei einer Krankenkasse. Gemeinsamkeiten mit den Nachbarn? Wenig. Sie hatten kaum Kontakt. Vor fünf Jahren haben sich die beiden dann der Baugruppe “Dock71“ angeschlossen. Das Leben ist anders seit dem Einzug im Sommer vergangenen Jahres: Steffi und Jens leben jetzt in einer Art Großfamilie – verteilt auf 70 Wohnungen.

Gute Nachbarschaft, mitten in der Millionenstadt

Gute Nachbarschaft, mitten in der Millionenstadt: Steffi und Jens (mit Sohn Milan) leben jetzt in einer Art Großfamilie – verteilt auf 70 Wohnungen.

Quelle: Alena Zielinski

Wenn die Nachbarin von links in den Urlaub fährt, bringt sie vorher ihren Kühlschrankinhalt zu Steffi. Und wenn bei Miriam aus dem zweiten Stock der Mann abends unterwegs ist, trägt sie ihre schlafende Tochter mitsamt Bettdecke eine Etage höher und trinkt mit der Nachbarin noch ein Gläschen Wein. Es gibt sogar Nachbarn, die sich den Weihnachtsbaum teilen. Warum sollte man auch zwei Bäume kaufen, wenn eine Familie nur an Heiligabend zu Hause ist und dann verreist, während die andere Weihnachten bei den Schwiegereltern verbringt und danach daheim ist?

Über das Leben im neuen Haus berichten Baugruppen viel Gutes. Über die Zeit davor nicht immer. Wie hoch ist der Preis für das Gemeinschaftsgefühl? Wie öde sind stundenlange Debatten über Baudetails? Was ist, wenn man sich nicht einigen kann? Zerbrechen Freundschaften unter dem Druck und dem Streit über Geschmack und Geld?

Als Baugruppe oder Baugemeinschaft sind künftige Nachbarn zunächst einmal gemeinsam Bauherren. Sie errichten ihre Wohnungen in Eigenverantwortung. So wie das “Dock71“ in der Hamburger Hafencity, die Baugruppe, zu der Steffi und Jens gehören. Ein sechsgeschossiges Gebäude, dunkelrot verklinkert, mit Balkonen und bodentiefen Fenstern, nur 20 Gehminuten vom Hauptbahnhof entfernt. Auf dem ehemaligen Hafen- und Industriegebiet sollen bis 2030 insgesamt 7000 Wohnungen auf einer Landfläche von 1,27 Quadratkilometern entstehen. Zur Landfläche kommt noch “Wasserfläche“ hinzu, denn das Gebiet ist von der Elbe begrenzt und von Kanälen durchzogen. In der Nachbarschaft ragen noch Kräne in den Himmel, Bauarbeiter klettern auf einem Gerüst herum, hämmern und bohren, dass es weit über den Lohsepark schallt.

Zusammen trainieren und feiern

Im Lohsepark, nur durch eine Straße vom “Dock71“ getrennt, haben sich an diesem Morgen sechs Nachbarinnen zum Bootcamp getroffen. Sie haben einen gemeinsamen Trainer engagiert, der einmal die Woche mit ihnen Sport treibt. Steffi, mit Kappe, grauem Shirt und schwarzen Leggings, beugt die Knie und boxt ins Schlagpolster ihrer Trainingspartnerin. “Tief runter, Steffi!“, ruft Trainer David ihr zu. Die Nachbarinnen machen Sit-ups, Kniebeugen oder Ganzkörperstütz – und sie haben Spaß.

Zusammen trainieren und feiern ist heute selbstverständlich. Aber den Anfang machte die gemeinsame Arbeit. Seit sieben Jahren sind die Gründungsmitglieder der Baugruppe dabei. Alle zwei Monate ist Bausitzung, ein Pflichttermin für alle. Bei diesen Sitzungen werden anstehende Entscheidungen für die Anlage getroffen. Jeder entscheidet selbst, wie viel er sich darüber hinaus engagieren möchte.

Man sieht sich

Man sieht sich: Die Bewohner des Hamburger Bauprojekts “Dock71“ haben nicht nur ihr Zuhause gemeinsam geplant. Manche machen auch zusammen Sport.

Quelle: Alena Zielinski

Einer, der viel Zeit in das gemeinsame Projekt investiert hat, ist Sebastian. Er war zeitweise Geschäftsführer der Baugruppe und Mitglied in diversen Arbeitsgruppen. Diese Gruppen beschäftigen sich intensiv mit Themen wie der Dachlandschaft, dem Gemeinschaftsraum oder der Tiefgarage. Sebastian schätzt, dass er bis zu zehn Stunden pro Woche für das Bauprojekt gearbeitet hat – neben seinem Beruf als Mitinhaber einer Kreativagentur und als Vater von zwei kleinen Kindern.

Dafür hat er nicht nur viel über das Bauen gelernt, sondern auch über Kommunikation und den Umgang mit Konflikten. Und auch wenn es manchmal etwas zäh lief und sich nicht alle Wünsche umsetzen ließen, war es eine absolut positive Erfahrung für ihn. Das Ergebnis kann sich sehen lassen: Allein dem ebenerdigen Fahrradkeller, in dem die Räder ordentlich auf zwei Bühnen übereinander geparkt sind, merkt man an, dass sich da jemand wirklich Gedanken gemacht hat.

Trotz aller Harmonie gab es auch in dieser Baugruppe kritische Phasen, die vor allem der Komplexität des Projekts geschuldet waren: Um den gemeinsamen Innenhof gruppieren sich insgesamt vier Häuser mit unterschiedlichen Trägern. Neben den Eigentumswohnungen der Baugemeinschaft gibt es Mietwohnungen und sozialen Wohnungsbau. Alle zusammen teilen sich Tiefgarage und Hof. Um die Sozialwohnungen überhaupt möglich zu machen, leistete die Baugemeinschaft einen finanziellen Zuschuss. Die Anforderungen der Hafencity zum Beispiel in Sachen Nachhaltigkeit sind für sozialen Wohnungsbau vergleichsweise hoch, die Umsetzung entsprechend teuer. Die Folge: Zwei Genossenschaften sind in der Planungsphase abgesprungen.

Bei Baufehlern haften die künftigen Eigentümer

Lange Wartezeiten kamen für die Mitglieder der Baugemeinschaft nicht infrage. Schließlich mussten sie in der Übergangszeit zusätzlich zur Miete für die alte Wohnung auch noch die Bereitstellungszinsen der Bank für den Kredit bezahlen. Und bei manchen Parteien wurde es durch Familienzuwachs auch langsam eng in der alten Bleibe.

“Das hat uns viel Nerven gekostet“, erinnert sich Jens. “Wir waren zwischenzeitlich fast auf dem Absprung und haben uns andere Bauprojekte angesehen.“ Dabei ist ihnen schnell klar geworden, was das bedeutet hätte: kein Gemeinschaftsraum, keine Dachterrasse, kein vernünftiger Fahrradkeller und eine schlechtere Energieeffizenz – und trotzdem teurer. Jens lacht: “Wir haben uns gedacht‚ dann warten wir lieber noch mal.“ Schließlich beschloss die Gruppe, allein mit dem Bau anzufangen. Das bedeutete, quasi ein halbes Haus mit offener Tiefgarage zu errichten, an das die anderen später anbauen konnten.

Solche Entscheidungen, bei denen auch die Statik betroffen ist, sind für eine Baugruppe nicht einfach abzuwägen. Ohnehin ist das Risiko bei Baugruppen höher: Welcher Preis am Ende wirklich rauskommt, bleibt bis zum Schluss offen. Denn bei Bauverzögerungen oder -fehlern haften die künftigen Eigentümer, und das kann die ursprüngliche Kalkulation schnell über den Haufen werfen.

Auf dem ehemaligen Hafen- und Industriegebiet Lohsepark sollen bis 2030 insgesamt 7000 Wohnungen auf einer Landfläche von 1,27 Quadratkilometern

Auf dem ehemaligen Hafen- und Industriegebiet Lohsepark sollen bis 2030 insgesamt 7000 Wohnungen auf einer Landfläche von 1,27 Quadratkilometern entstehen.

Quelle: Alena Zielinski

Dafür kommen Baugruppen oft deutlich günstiger weg: In der teuren Hamburger Hafencity zahlen sie pro Quadratmeter Wohnfläche rund 3500 Euro. Eine vergleichbare Wohnung vom Bauträger würde rund 1000 Euro pro Quadratmeter mehr kosten, im Luxusbereich auch schnell das Dreifache. Und: Den Laien steht in der Regel ein professioneller Baubetreuer zur Seite, der zum Beispiel den Architektenwettbewerb ausschreibt, zu Besprechungen mit den Handwerkern geht und die Gruppe informiert, wann zum Beispiel die Fassadensteine ausgewählt werden müssen.

Beim “Dock71“ hat Lars Straeter vom Hamburger Unternehmen Conplan diese Aufgabe übernommen. Er weiß, dass unvorhergesehene Kostensteigerungen und zeitliche Verzögerungen – wie in diesem Fall – die kritischsten Punkte bei Baugemeinschaften sind und vor allem bei Altbauten und Denkmalschutzprojekten auch häufiger vorkommen. Doch er hat in den 15 Jahren in diesem Beruf auch die Erfahrung gemacht, dass sich Krisen auf den Zusammenhalt einer Baugemeinschaft meist positiv auswirken und die Gemeinschaft zusammenschweißen.

“Wir sind alle ganz gute Demokraten“

Manchmal ist aber auch die Kostenaufteilung innerhalb der Gruppe ein wunder Punkt: Einzelne Parteien fühlen sich finanziell benachteiligt, etwa weil für einzelne Wohnungen planungsbedingt besonders teure und hochwertige Extras angeschafft wurden, die dann alle bezahlen müssen.

Eine ähnliche Erfahrung haben auch Steffi und Jens gemacht. Ursprünglich sollten von ihren Balkonen im ersten Stock Treppen in den gemeinsamen Innenhof führen. Dort, wo die Arbeiter gerade Sand harken und sich Steine zuwerfen, die sie Stück für Stück nebeneinandersetzen. Sie bauen Wege aus Kopfsteinpflaster, zwischen die später das Grün gepflanzt wird. Einen direkten Zugang zu dieser Fläche, von jeder Wohnung aus, wird es für Steffi, Jens und die anderen Bewohner der ersten Etage nicht geben: Die Pläne für die Treppen wurden wieder verworfen.

Die Bewohner der ersten Etage beantragten daraufhin gemeinsam, die Kosten für die Wohnungen neu zu kalkulieren, schließlich hatte sich der Wert ihrer Wohnungen verringert. Doch dafür bekamen sie bei der Abstimmung keine Mehrheit, weil die Nachbarn dann hätten mehr zahlen müssen. “Wir haben uns schon darüber geärgert, aber irgendwann haben wir es auch abgehakt“, sagt Jens und fügt hinzu: “Ich glaube, wir sind alle ganz gute Demokraten.“ Er schätzt es sehr, dass bei ihnen zwar viel und manchmal auch heftig diskutiert wird, dass dabei aber alles sachlich abläuft und niemand persönlich angegriffen wird.

Treffpunkt mit Aussicht und grüne Oase

Treffpunkt mit Aussicht und grüne Oase: Die Dachterrasse wird von den Bewohnern gemeinschaftlich genutzt und gepflegt.

Quelle: Alena Zielinski

Und was sagt der Experte? Für Baubetreuer Straeter ist klar: “Die Kostenverteilung wird am Anfang festgelegt und bleibt dann. Den Topf darf man gar nicht erst wieder aufmachen, sonst kommt der Nächste und sagt, die Stadt hätte ihm einen Baum vors Fenster gestellt, jetzt müsste die Wohnung günstiger werden und so weiter.“

Und auch ohne einzelne Treppen in den Hof ist der Balkon im ersten Stock etwas Besonderes: Er zieht sich ohne Abtrennung über die gesamte Länge des Hauses. Vor allem die Kinder nutzen die kurzen Wege: Milan, fast vier und der Sohn von Steffi und Jens, möchte mit einem Nachbarsjungen spielen, der ein paar Wohnungen weiter wohnt. Alleine geht er den Balkon entlang, schaut nebenan ins Fenster und sieht, dass sein Freund gerade dort spielt. Er gesellt sich dazu.

Inzwischen sind alle Häuser des Vierecks fertig. Langsam kehrt der Alltag ein. Im Sommer rollten die Umzugswagen, die Bewohner feierten den Einzug mit einem großen Fest auf ihrer Dachterrasse. Dort oben steht man, von einer Glasscheibe gegen den Wind geschützt, zwischen Beeten mit Gräsern, Erdbeeren und Kräutern auf Holzplanken und hat einen großartigen Blick über die Stadt – auf die Elbphilharmonie und die anderen Neubauten, auf die Baustellen und Brachflächen der entstehenden Hafencity. Mit einem Bier in der Hand – aus der Küche eines echten Containers, der hier oben steht – können die Bewohner hier entspannt darüber diskutieren, ob das Gerücht stimmt, dass in den rostroten Cinnamon-Tower, einem Hochhaus mit Luxuswohnungen in Sichtweite, die Sängerin Helene Fischer eingezogen ist.

Hauseigenes Carsharing

Doch noch gibt es wichtigere Themen. In der Hafencity sind für jeweils 100 Wohnungen nur 40 Autostellplätze vorgesehen. Für die Bewohner von “Dock71“ bedeutet das, Alternativen zum eigenen Auto zu ersinnen: Es gibt vergünstigte Monatskarten für Bus und Bahn und ein hauseigenes Carsharing. Seit Anfang Oktober ist die Tiefgarage fertig, die Arbeitsgemeinschaft Mobilität bespricht gerade, welche Autos gemeinsam angeschafft werden sollen. Nach und nach trudeln acht Männer und eine Frau im Gemeinschaftsraum mit den hohen Decken und den großformatigen Hafenbildern ein und setzen sich an den großen Holztisch.

Neue Gesichter fallen sofort auf: “Und wer seid ihr?“, werden die Besucher gefragt. Zur Straßenseite hin ist der hohe Raum komplett verglast. Die Tür steht einladend offen. Ein Nachbar, der mit seinen Kindern vorbeigeht, lehnt sich kurz an den Türrahmen und schaut sich die Autos an, die mithilfe des Beamers gezeigt werden. Die Gruppe diskutiert über kinderwagentaugliche Kofferräume, Besonderheiten bei Hybridautos und Automatikgetriebe.

Über einer Wandlampe im Gemeinschaftsraum hängt eine Luftschlange. Ein Zeichen dafür, dass hier nicht nur gearbeitet, sondern auch gefeiert wird. Demnächst wahrscheinlich auch der vierte Geburtstag von Milan. Steffi sagt, es gebe ihr ein gutes Gefühl, zu sehen, wie ihr Sohn hier aufwächst: umgeben von Menschen, die er kennt und unter denen er sich frei bewegen kann.

“Baugruppen sind gut für den Stadtteil“

Angela Hansen ist Vorstandsmitglied im Bundesverband für Baugemeinschaften und seit zehn Jahren Leiterin der städtischen Agentur für Baugemein

Angela Hansen ist Vorstandsmitglied im Bundesverband für Baugemeinschaften und seit zehn Jahren Leiterin der städtischen Agentur für Baugemeinschaften in Hamburg.

Quelle: Bundesverband Baugemeinschaften

Frau Hansen, sind Baugemeinschaften Projekte für Idealisten?

In den vergangenen 15 Jahren haben sich die Zielgruppen für Baugemeinschaften verändert. Am Anfang waren es eher politisch motivierte Gruppen, jetzt sind es zunehmend Familien, die sich sonst in Hamburg kein Wohneigentum leisten könnten, oder ältere Menschen, die in Gemeinschaft leben wollen. Viele Kommunen haben sich am Anfang schwer damit getan, Baugemeinschaften zu unterstützen. Auch das hat sich geändert. In Hamburg zum Beispiel werden Baugruppen aufgrund ihrer sozialen Ausrichtung und ihrer positiven Ausstrahlung ins Quartier inzwischen allgemein anerkannt und von der Stadt unterstützt.

Wie groß ist der Anteil der Baugemeinschaften am Wohnungsmarkt?

Baugemeinschaften sind auf die Menge bezogen ein kleiner Baustein am Wohnungsmarkt. Es gibt etwa in Hamburg rund 938 000 Wohnungen, davon stammen 2000 bis 3000 aus Baugemeinschaften. Ihr Anteil wird aber weiter steigen. Nachgefragt werden vor allem die attraktiven innerstädtischen Lagen. Je nachdem, wie teuer sie sind, bekommen wir zehn bis maximal 15 Bewerbungen pro Grundstück.

Als Mitglied einer Baugemeinschaft wird man zum Investor, mit allen finanziellen Chancen und Risiken. Das kann und will nicht jeder.

Bei Eigentumsprojekten wie dem “Dock71“ in der Hafencity ist das so. Aber wir haben ja auch genossenschaftliche Projekte. Wird jemand Mitglied in einer bestehenden Genossenschaft, erwirbt er mit geringen Kosten für den Genossenschaftsanteil lebenslanges Wohnrecht. Bauherr ist die Genossenschaft.

Sind Baugruppen nur ein Modell für die bessergestellte Mittelschicht?

Das ist unterschiedlich. Bei den erwähnten genossenschaftlichen Projekten handelt es sich in der Regel um sozialen Wohnungsbau, also Wohnen, das finanziell gefördert wird. Das sind keine reichen Leute.

In den großen Städten bekommen die Bewerber mit dem besten Konzept den Zuschlag. Sie müssen sich nicht nur Gedanken über die Baukosten machen, sondern sich auch soziale und ökologische Ziele überlegen. Das ist aufwendig – und vergebliche Mühe, wenn man das Grundstück nicht bekommt.

Das ist richtig, deshalb haben wir versucht, unser Bewerbungsverfahren zu vereinfachen. Wir haben am Anfang ganze Romane und Hochglanzbroschüren mit dem inhaltlichen Konzept bekommen. Dafür sind der Aufwand und auch die Kosten für die Baugemeinschaften im Vorfeld zu hoch. Unser Ziel ist, dass ein inhaltliches Konzept nicht länger als drei Seiten ist.

Nach welchen Kriterien wählen Sie aus?

Das kann je nach Grundstück und Lage etwas variieren, wenn es zum Beispiel städtebauliche Vorgaben einzuhalten gilt, wie ein Mobilitätskonzept. Wir vergeben Punkte zum Beispiel für die soziale und ökologische Ausrichtung, die Originalität des Konzepts, die Stabilität der Bewerbergruppe und die Tragfähigkeit der Finanzierung. Durch die Kriterien versuchen wir, die Bewertung zu objektivieren.

Für Familien ist eine Baugemeinschaft oft die einzige Möglichkeit, um in teuren Metropolen Wohneigentum zu finanzieren. Und dann müssen sie noch innovative soziale und ökologische Ideen abliefern. Ist das nicht etwas viel verlangt?

Grundsätzlich ist so ein Projekt auch schon tragfähig, wenn man einfach sagt, man möchte nachbarschaftlich zusammenwohnen. Bei Grundstücken mit vielen Bewerbern ist es natürlich schwieriger. Aber ich habe nicht das Gefühl, dass Interessenten die Bewerbung als Zwang empfinden, etwas leisten zu müssen, was sie nicht wollen. Die Bewohner haben ja auch Ansprüche an ihr Haus – dass es zum Beispiel energiesparend ist – und an das Zusammenleben. Häufig geht es darum, Menschen zu integrieren, wie zum Beispiel Flüchtlinge. Ich glaube, da tun sich Baugemeinschaften nicht so schwer. Wenn eine Gruppe mit 30 Mitgliedern zwei Flüchtlingsfamilien integriert, ist das gut verkraftbar. Das Schöne an Baugemeinschaften ist ja, dass sich die späteren Bewohner vorher wirklich kennenlernen.

Interview von Monika Herbst

Von Monika Herbst

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