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Schönheitsreparaturen adieu?

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Üblicherweise steht im Mietvertrag, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernehmen muss. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof eine Vielzahl von solchen Klauseln für unwirksam erklärt – etwa wegen genau festgelegter Renovierungsintervalle.

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Quelle: Picture Alliance/dpa

Dresden. Üblicherweise steht im Mietvertrag, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernehmen muss. Meist greift der Vermieter auf einen vorgefertigten Mietvertrag zurück, einen sogenannten Formularvertrag.

Für den Vermieter war dies ein lukrativer Schachzug: So musste er wiederholte Renovierungen während eines langfristigen Mietverhältnisses nicht vornehmen und bekam bestenfalls eine frisch renovierte Wohnung zurück. Der Mieter war eben nicht nur Mieter, sondern auch Maler.

In den letzten Jahren hatte der Bundesgerichtshof eine Vielzahl von solchen Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt – etwa wegen genau festgelegter Renovierungsintervalle (so-genannter starrer Fristen) oder Farbvorschriften, um nur zwei Beispiele zu nennen.

Diese Urteile brachten eine hohe Kostenbelastung für die Vermieter mit sich – denn galt die vertragliche Regelung nicht, hatte der Vermieter die Renovierungslast. Der Mieter konnte dann die Wohnung unrenoviert zurückgeben. Zum anderen – und das wissen viele Mieter nicht – konnte der Mieter dann auch während des laufenden Mietverhältnisses verlangen, dass ihm der Vermieter regelmäßig die Wohnung renoviert.

Es blieb noch Hoffnung für die Vermieter, die in ihren Verträgen den Mietern keine festen Renovierungsfristen verordnet hatten. Diese Hoffnung hat nun das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 9. März 2017, Az. 67 S 7/17, zunichte gemacht oder hat darin zumindest einen herben Dämpfer erfahren: Zu beurteilen war eine Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Unwirksam – entschieden die Berliner Richter, sofern sich aus dem Mietvertrag keine Anhaltspunkte ergeben, dass dem Mieter für die Übernahme der Schönheitsreparaturen ein entsprechender (finanzieller) Ausgleich gewährt wurde. Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig. Aber müssen Mieter nun zukünftig wirklich nicht mehr malern? Es ist wie immer – es kommt auf den Einzelfall an und die momentane Entwicklung einer durchaus ernst zu nehmenden Tendenz in der Rechtsprechung. Bevor also vorschnell entschieden wird, sollte auf die Einschätzung eines Experten nicht verzichtet werden.

Andrew Seidl

Andrew Seidl

Quelle: Kanzlei

Die Vermieter müssen nun überlegen, ob sie die Versuche, den Mieter mit den Renovierungen zu belasten, ganz unterlassen und etwaige Renovierungskosten in die Mieten einkalkulieren. Denn die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, dass die Gerichte auch den nächsten Versuch der Vermieter kassieren, mittels vorformulierter Klauseln Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Sollte der Vermieter dennoch den Versuch wagen, den Mieter vertraglich in die Renovierungspflicht zu nehmen, ist dringend zu empfehlen, sich vorab eingehend beraten zu lassen.

Denn es gibt durchaus Wege, dem Mieter mittels einer individuell vereinbarten Regelung die Schönheitsreparaturen zu übertragen. Doch auch hier lauern Fallen, die der Experte kennt und die mit ihm umgangen werden können.

Für den Mieter ist das Urteil aus Berlin – kurzfristig betrachtet – eine gute Nachricht, spart er sich doch die Renovierungen. Das böse Erwachen kommt dann, wenn er umzieht und einen neuen Mietvertrag abschließen will, denn dann hat der umsichtige Vermieter bereits vorgesorgt und die Renovierungskosten auf die Miete aufgeschlagen oder der Mieter erhält nur noch eine unrenovierte Wohnung.

RA Frieder Eymann

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Andrew Seidl

Fachanwalt für Insolvenzrecht

Andrew Seidl Rechtsanwälte

Tiergartenstraße 38, 01219 Dresden

Tel. 0351/476970

www.ra-andrew-seidl.de

Von Rechtsanwalt Andrew Seidl

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