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DNN Rechtstipp Die Tücken des Immobilienkaufvertrages
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11:51 30.10.2017
Foto: Archiv
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Dresden

In den Zeiten niedriger Zinsen ist das sogenannte „Betongold“ eine bevorzugte Investitionsmöglichkeit. Wenn das Ersparte keine Zinsen bringt und Kredite mit sehr geringer Zinsbelastung zu erhalten sind, ist die Verlockung groß. Dabei wissen die dahingehend Interessierten nunmehr um die gestiegenen Baukosten und die damit verbundenen Risiken – jedoch wird der eigentliche Kaufvertrag für Eigentumswohnung, Haus oder auch Baugrundstück hierbei zu oft stiefmütterlich behandelt.

Liegt der Vertrag erst einmal auf dem Tisch klingt vieles kompliziert und unverständlich. Aus falscher Scham werden dann zu oft keine oder zu wenige Fragen gestellt. Aber gerade hier verstecken sich Kostenfallen und vor allem sollte ein Kaufvertrag immer individuell auf die Wunschimmobilie zugeschnitten sein. Es ist schließlich ein großer Unterschied für die Vertragsgestaltung, ob es sich um eine bestehende oder zukünftige Eigentumswohnung, ein Grundstück für eine geplante Bebauung oder auch ein bestehendes Haus auf einem Grundstück oder eine Doppelhaushälfte handelt.

So sind beim Kauf von Eigentumswohnungen sehr oft die Hausgeldabrechnungen nicht ausreichend im Vertrag geregelt. Dann kann es passieren, dass Sie als Käufer noch Nachzahlungen leisten müssen, welche richtigerweise den Verkäufer hätten treffen müssen.

Noch komplizierter wird die Angelegenheit, sofern die Immobilie noch vermietet ist. Denn dann sind empfangene und abzurechnende Vorauszahlungen der Mieter abzugrenzen und korrekt dem Verkäufer- bzw. Käuferrisiko zuzuordnen.

Auch aus Beschlüssen der Eigentümerversammlung für die Zukunft können sich böse Überraschungen für den Käufer ergeben. Werden dort – noch ohne den Käufer – später fällig werdende Sonderumlagen beschlossen, treffen diese ohne hinreichende vertragliche Vereinbarungen den Käufer, obwohl er am Entscheidungsprozess nicht beteiligt war.

Rechtsanwalt Andrew Seidl Quelle: Kanzlei

Aber selbst beim isolierten Haus- oder Grundstückskauf sind Abgaben und Steuern der Vergangenheit, vor allem Erschließungskosten oder Straßenausbaubeiträge ein Thema mit hoher Relevanz. Ist die Kostenverteilung nicht richtig geregelt, kann der Käufer für Versäumnisse des Verkäufers aus der Vergangenheit zur Rechenschaft gezogen oder für Umstände zur Kasse gebeten werden, mit denen er überhaupt nicht rechnet. Dies ist dann besonders ärgerlich, weil dies zumeist in der Phase der „maximalen finanziellen Belastung“ stattfindet – wenn gerade selbst gebaut, um- oder ausgebaut wird und die Baukosten mit dem Kaufpreis den Käufer finanziell ohnehin schon voll auslasten. Gerade für vom Verkäufer nicht bezahlte Grundsteuern kann das Grundstück vom Staat versteigert werden – will der Käufer das vermeiden, muss er selber die alten Grundsteuerschulden bezahlen. Spätestens dann ist der Ärger groß – niemand möchte seine Immobilie in der Zwangsversteigerung sehen oder gezwungen sein, seine eigenen Vorstellungen zurückzuschrauben, um für Versäumnisse des Verkäufers einzustehen.

Mit solchen versteckten Kosten und Kostenfallen in Immobilienkaufverträgen kann sich die vorgestellte Renditeerwartung rasch relativieren und die Investition bald nicht mehr so lukrativ erscheinen, wie anfangs gedacht. Eine Prüfung des Vertrages kann dahingehend nur dringend empfohlen werden - und scheuen Sie sich nicht, „unangenehme“ Fragen zu stellen. Ein Sie beratender Experte wird Ihnen zu jedem Punkt im Vertrag Auskunft erteilen können – und im Idealfall von sich aus alle möglichen Fallen und schwierigen Formulierungen erklären.

RA Andrew Seidl

Fachanwalt für Insolvenzrecht

Andrew Seidl Rechtsanwälte

Tiergartenstraße 38

01219 Dresden

Tel. 0351/476970

www.ra-andrew-seidl.de

Von RA Andrew Seidl

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