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Berliner Schlendrian?

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Eine der wichtigsten Pflichten des Wohnungsmieters ist die Bezahlung der Miete. Erfolgt dies nicht, unvollständig oder nicht pünktlich, ist dies eine schwerwiegende Vertragsverletzung. Gleichwohl berechtigt nicht jeder Zahlungsverzug oder Rückstand den Vermieter, das Mietverhältnis zu kündigen.

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Unbefristeter Wohnungsmietvertrag – nur die Kündigung beendet ihn

Quelle: akf/stock.adobe.com

Dresden. Eine der wichtigsten Pflichten des Wohnungsmieters ist die Bezahlung der Miete. Erfolgt dies nicht, unvollständig oder nicht pünktlich, ist dies eine schwerwiegende Vertragsverletzung. Gleichwohl berechtigt nicht jeder Zahlungsverzug oder Rückstand den Vermieter, das Mietverhältnis zu kündigen. Erst wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht hat oder der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen insgesamt mehr als eine Monatsmiete schuldig bleibt, kann der Vermieter außerordentlich und fristlos den Mietvertrag kündigen.

Aber auch mit derart säumigen Mietern hat der Gesetzgeber noch Verständnis: Gleicht der Mieter zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage den Rückstand vollständig aus, wird die bereits erklärte fristlose Kündigung (wegen des Zahlungsverzuges) unwirksam.

Die Vermieter, die solche unzuverlässigen Mieter endgültig loswerden wollten, behalfen sich daraufhin mit folgender Lösung: Mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung wurde gleichzeitig eine ordentliche Kündigung zum Ab-lauf der Kündigungsfrist erklärt, gestützt auf das unzuverlässige Zahlungsverhalten des Mieters. Es wurde praktisch zweimal gekündigt.

Und diese zweite, ordentliche Kündigung hielten die Gerichte ganz überwiegend für zulässig und wirksam. Selbst kleinere Versäumnisse, wie die wiederholte nur wenige Tage zu spät vorgenommene Mietzahlung, führten im Endeffekt dazu, dass die Mieter ihre Wohnung räumen mussten. Zwar musste der Vermieter die Kündigungsfrist abwarten – allerdings wurde er den unzuverlässigen Mieter los. Mangelnde Zahlungsdisziplin hatte Konsequenzen!

Nun überrascht ein neues Urteil des Landgerichts Berlin (Urt. v. 13.10.17, Az. 66 S 90/17): Ein Vermieter hatte wegen Zahlungsverzuges fristlos und daneben auch ordentlich gekündigt (wegen nachlässigen Zahlungsverhaltens). Auf Räumung verklagt, glich der Mieter die Zahlungsrückstände aus und machte damit die außerordentliche fristlose Kündigung – ganz im Sinne des verständnisvollen Gesetzgebers – unwirksam. Der Vermieter begehrte dennoch – nun gestützt auf seine ordentliche Kündigung – die Räumung.

Rechtsanwalt Andrew Seidl

Rechtsanwalt Andrew Seidl

Quelle: Kanzlei

Die Berliner Richter sahen allerdings die ordentliche Kündigung als wirkungslos an, weil sie gleichzeitig mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung erklärt wurde. Denn: Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort – damit gibt es kein Mietverhältnis mehr, auf welches sich die daneben erklärte ordentliche Kündigung beziehen kann. Die ordentliche Kündigung läuft ins Leere. Der Vermieter muss sich also weiterhin mit seinem unzuverlässigen Mieter auseinandersetzen und darf ihn nicht räumen.

Zahlungsdisziplin ade? Zieht nun im Hinblick auf die Mietzahlung ein „Berliner Schlendrian“ ein?

Das bleibt abzuwarten, denn das Urteil der Berliner Richter weist zwar eine originelle Argumentation auf, löst den Fall im Ergebnis aber ganz anders als alle übrigen Gerichte in Deutschland. Die Berliner Richter haben die Revision zugelassen. Wird die eingelegt, hat der Bundesgerichtshof die Chance, sich mit der Argumentation der Berliner Richter auseinanderzusetzen und wieder Rechtssicherheit herzustellen.

In der Zwischenzeit ist nun guter Rat gefragt: Der kundige Anwalt wird dem Vermieter einen Weg weisen können, der die nun geschaffene Unsicherheit berücksichtigt. Und auf Mieterseite wird der findige Anwalt das Berliner Urteil zu seinen Gunsten zu nutzen wissen. Daher schauen Sie genau hin und holen Sie sich Rat, wenn der Wohnungsmietvertrag fristlos außerordentlich wegen Zahlungsverzuges, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsunregelmäßigkeiten gekündigt wird oder gekündigt werden soll.

RA Andrew Seidl

Fachanwalt für Insolvenzrecht

Andrew Seidl Rechtsanwälte

Tiergartenstraße 38

01219 Dresden

Tel. 0351/476970

www.ra-andrew-seidl.de

Von RA Andrew Seidl

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