Menü
Dresdner Neueste Nachrichten | Ihre Zeitung aus Dresden
Anmelden
Aktuelles Wenn Pflichten den Wert der Immobilie mindern
Mehr Bauen & Wohnen Aktuelles Wenn Pflichten den Wert der Immobilie mindern
Partner im Redaktionsnetzwerk Deutschland
09:19 26.02.2018
Schönes neues Heim? Eine Immobilie sollte frei von Lasten sein. Daher sollten Käufer vor der Unterschrift prüfen, ob entsprechende Einträge im Grundbuch stehen. Quelle: Rainer Berg/Wetend61/dpa-tmn
Anzeige
Emden

Das passende Objekt ist gefunden, die Finanzierung steht, der Notartermin kann kommen. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten Interessenten aber prüfen, ob Baulasten und Grunddienstbarkeiten auf der Immobilie liegen.

Denn solche Pflichten binden automatisch den neuen Eigentümer. Das kann zu Problemen führen, weil die Auflagen die Nutzbarkeit der Immobilie beeinflussen.

Typische Beispiele sind Wegerechte, Abstandsflächen, Stellplätze und Rechte von Versorgern, Leitungen auf fremdem Terrain zu verlegen. Die Auflagen können den Wert der Immobilien mindern. Der Kaufpreis lässt sich eventuell reduzieren.

Grunddienstbarkeiten stehen im Grundbuch Abteilung 2. Sie sind damit rechtlich verbindend. Die Verpflichtungen "besagen, dass das Grundstück einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen dient", erläutert Günter Schmaler. Der Notar aus Emden leitet den Gesetzgebungsausschuss im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Zum Beispiel müsse der Eigentümer entschädigungslos in Kauf nehmen, dass der Bagger des Stromversorgers über sein Grundstück rollt, um eine kaputte Leitung zu reparieren. Ohne Grunddienstbarkeit dürfte das Unternehmen dies nicht.

Ein Dauerbrenner ist das Recht von Nachbarn, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren, um ihr eigenes Haus zu erreichen. Umgekehrt geht es ebenfalls: Der Weg zur Immobilie des Erwerbers führt durch Nachbars Garten. Beides erfordert das Einverständnis des anderen.

"Die Eigentümer müssen miteinander verhandeln", sagt der DAV-Experte. Als Gegenleistung für das gewährte Wegerecht verpflichtet sich häufig der Nutznießer, den Weg instand zu halten, oder er zahlt eine jährliche Ablöse.

Geklärt werden solche Dinge vor dem Erwerb. "Das Grundbuch muss sauber sein, damit die Immobilie lastenfrei verkauft wird", beschreibt Schmaler den notariellen Grundsatz. Um dies zu gewährleisten, gucken Notare vor der Beurkundung routinemäßig ins Grundbuch. Auf bestehende Grunddienstbarkeiten weisen sie hin.

"Wer die Belastung nicht will, muss vom Kauf zurücktreten", sagt Schmaler. Haben Verkäufer und Käufer sich verständigt, gibt der Rechteinhaber eine Löschungserklärung ab – das Grundbuch ist sauber. Die Erklärung kommt zum Kaufvertrag.

Baulasten sind tückischer als Grunddienstbarkeiten. Das beginnt damit, dass sie nicht im Grundbuch stehen. Sie werden deshalb vom Notar nicht automatisch vor Abschluss des Kaufvertrags abgeprüft. Sie bleiben praktisch unsichtbar, falls Kaufinteressenten nicht selbst aktiv werden und einen Blick ins öffentliche Baulastenverzeichnis werfen. Das führen Städte, Gemeinden und Landkreise. Zuständig sind meistens die Bauämter, die vielfach eine Gebühr für den Einblick verlangen. Details finden sich auf den Internetseiten der Kommunen.

Üblicherweise beziehen sich Baulasten auf Auflagen, die ein Grundstückseigentümer mit Behörden vereinbart hat. Die Verpflichtungen des Vorbesitzers gehen auf dessen Nachfolger über. Der muss sich dran halten. Klassischer Fall sind Abstandsflächen zum Nachbarn. Diese müssen normalerweise auf dem eigenen Gelände liegen.

Ist das zu klein, "kann die Baubehörde eine Ausnahme genehmigen und einen Teil der Fläche auf das Nachbargrundstück verlegen", sagt der Jurist Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren. Möglicherweise muss ein Bauherr dann seine Pläne anpassen. Andere Baulasten betreffen zum Beispiel Zufahrtswege für die Feuerwehr. Solche Einschränkungen sind vor allem im innerstädtischen Bereich häufig.

"Ein Wegerecht als Baulast ist schwierig durchsetzbar", sagt Inka-Marie Storm, Justiziarin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Sie findet, dass Baulasten – egal, ob auf Abstände, Wegerechte oder andere Nutzungen bezogen – Risiken für Immobilienkäufer darstellen. Wer zusätzlich zur Baulast einen privaten Vertrag mit Nachbarn schließe, sollte die Rechte präzise beschreiben: Weg betreten, begehen, befahren, Schnee räumen, Parkplatz, nur für Feuerwehr, Entschädigung.

Weitere Tücken der Baulast: Bei häufig wechselnden Eigentümern ist manchmal nicht mehr nachvollziehbar, wer sie ursprünglich eintragen ließ. Das ist jedoch für eine Löschung notwendig. Die aufwendige Suche nach dem Urheber kann den Kaufpreis mindern. Bei der derzeit häufig vorkommenden Aufteilung von Grundstücken wird die Frage der Baulast ebenfalls zur Kostenfrage: Wer zahlt, wenn durchs Gelände verlaufende Leitungen umgelegt werden müssen? Antwort: der Käufer. Außerdem lassen sich VPB-Erfahrungen zufolge Bauträger Baulasten mit viel Spielraum zu ihren Gunsten einräumen.

dpa

Kommentare
Die Debatte geht am Morgen weiter
Die Kommentarfunktion ist zwischen 23:00 und 06:00 Uhr nicht aktiv – denn wir wollen eine gute Moderation der Beiträge gewährleisten.
Wir freuen uns am Morgen über Ihre konstruktiven Beiträge zum Thema!

Es gibt Themen, die gehen eigentlich jeden etwas an, aber sie sind nicht interessant genug fürs Gespräch mit Freunden. Wird das Geschirr in der Spülmaschine manchmal nicht sauber? Warum werden Gläser trüb? Experten antworten.

26.02.2018

Eine zum Wohnraum hin offene Küche ist bei Neubauten quasi Standard. Wohnexperten raten, bei der Bauplanung auch den anderen Räumen einen Gedanken zu widmen. Ist die Größe des Badezimmers noch angemessen? Braucht man große Kinderzimmer oder besser einen großen Esstisch?

21.02.2018

Hilfe, die Sonne scheint wieder! Zum Frühlingsbeginn zeigt sie, dass im langen Winter mit Regen und Schnee die Fenster dreckig geworden sind und sich auf Schränken eine dicke Staubschicht abgelegt hat. Es ist Zeit für einen gründlichen Frühjahrsputz.

21.02.2018
Anzeige