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Wohin geht die Reise von Dresden?

Stadtentwicklung Wohin geht die Reise von Dresden?

Welche Megatrends bestimmen die Entwicklung von Dresden? Die Re- und Suburbanisierung sind bereits angekommen, sagt Baubürgermeister Raoul Schmidt-Lamontain. 2016 sind mehr Personen aus Dresden ins Umland gezogen als umgekehrt. Obwohl die Stadt einen Wanderungsüberschuss verzeichnete.

Wie sieht Dresden 2030 aus?

Quelle: dpa

Dresden. Wie sieht die Stadt der Zukunft aus? Welche „Megatrends“ werden die Stadtentwicklung in Dresden in den nächsten Jahren prägen? Wird das Mietniveau in der Innenstadt in absehbarer Zeit auf 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter steigen? Sind sogenannte Mikroapartments mit 20 Quadratmetern Wohnfläche oder weniger eine denkbare Alternative für das Dresdner Wohnungsproblem? Bleibt bei allem Nachholebedarf in Sachen Wohnungsbau noch Raum für die Entwicklung von Gewerbeimmobilien?

Beim 6. Dresdner WTC Immobilien-Symposium gaben die Referenten Thomas Beyerle und Raoul Schmidt-Lamontain am Dienstagabend Antworten. Beyerle ist Manager beim Immobilien-Dienstleister Catella und hatte die Deutschlandtrends im Blick, der Grüne Schmidt-Lamontain schaute als Baubürgermeister auf die Dresdner Entwicklungen. So unterschiedlich der Hintergrund der Referenten ist, viele ihrer Schlussfolgerungen waren deckungsgleich.

Beide waren sich einig: Re- und Suburbanisierung, demographische Alterung sowie Nachhaltigkeit und Ökologie sind die drei „Megatrends“, die das Stadtbild mehr und mehr prägen werden. Die Vision: Eine Innenstadt mit einer Vielzahl von Mikroapartments, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitstätten, aber eben auch Büros. Das Auto wird laut Beyerle in Zukunft eine geringere Rolle spielen, was heißt: Die Wege müssen kürzer werden zwischen Wohnung und Arbeitsplatz – und das in dicht besiedelten Bereichen, in denen kaum noch Platz für neuen Wohnraum ist.

Dresden verliert Familien an das Umland

Konsequenz: Die Wohnfläche pro Kopf wird kleiner. Alleinstehende ziehen in die kleinen Wohnungen, haben einen kurzen Arbeitsweg und verlassen das Stadtzentrum dann, wenn sie eine Familie gründen. Stadtrandlagen oder das Umland sind für das Eigenheim gefragt. Der Effekt, dass Familien nicht mehr mit 25, sondern mit 35 Jahren gegründet werden, bringt laut Beyerle für die Immobilienwirtschaft einen positiven Effekt: „Die Menschen haben zehn Jahre mehr Zeit als früher, auf ihre eigenen vier Wände zu sparen.“

Laut Schmidt-Lamontain ist der Megatrend „Re- und Suburbanisierung“ in Dresden schon zu spüren. 2016 konnte die Stadt einen Zuwanderungsüberschuss verzeichnen. Aber nur, weil aus dem gesamten Bundesgebiet und dem Ausland Menschen wegen der Ausbildung, dem Studium oder Arbeitsplätzen in die Stadt gezogen sind. Dresden zähle zu den „Schwarmstädten“, die junge flexible Menschen anziehen.

Dem stehen 7394 Personen gegenüber, die 2016 von Dresden ins Umland gezogen sind, während nur 6450 Personen aus dem Umland nach Dresden zogen. Erstmals seit vielen Jahren ein Minus, so der Baubürgermeister, vor allem Familien kehren Dresden den Rücken, weil sie sich hohe Mieten und Baulandpreise nicht leisten können. Zumal in Dresden 2016 zwar seit vielen Jahren erstmals der Bedarf von 2500 Wohnungen pro Jahr beim Neubau gedeckt wurde, nach wie vor aber nicht der Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern. Da entstehen immer noch zu wenig, so der Baubürgermeister.

Demografie gibt Tante Emma eine Chance

Nicht nur für die jungen, flexiblen Menschen in den Büros werden kurze Wege benötigt, sondern auch für die vielen alten Menschen, die Dresden immer mehr dominieren werden. Da sind sich Beyerle und Schmidt-Lamontain einig, und der Catella-Manager sieht Chancen für die Rückkehr der Tante-Emma-Läden. Im Mittelpunkt der Kaufüberlegungen werde immer weniger der Preis und stattdessen immer mehr die Erreichbarkeit stehen, sagt er voraus. Nah statt billig gewissermaßen.

12,2 Prozent der Dresdner werden 2030 80 Jahre oder älter sein, sagen die Statistiker voraus, 28,1 Prozent der Einwohner haben in 13 Jahren das 60. Lebensjahr erreicht oder überschritten, rechnete Schmidt-Lamontain vor. Die demographische Alterung vollziehe sich in Wellen, die dritte große werde 2020 über Dresden schwappen, wenn die geburtenstarken 1960er Jahrgänge das 60. Lebensjahr erreichen. Das stellt nicht nur Anforderungen an die Wege in der Stadt, sondern auch an Wohnungsgrößen und -ausstattungen. „Modernes Bauen ist barrierefrei“, postulierte Beyerle, der Baubürgermeister stimmte zu.

Wie sieht der Rauschebart im Jahr 2030 aus?

Kurze Wege und wenig Autos sind ein Beitrag zur Nachhaltigkeit, Energievorschriften für Bauherren ein zweiter. „Das Interessen an gesellschaftlich relevanten Projekten steigt“, konstatierte Beyerle, so würden Gemeinschaftsgärten im Stadtgebiet im Trend liegen. „Mixed use“ nennt der Manager das, Mischnutzung also, die Stadt der Zukunft wird ihren Bewohnern die Möglichkeit bieten, ihren Lebensablauf mit der Arbeit zu verbinden. Wohnen, Büro, Einkaufen, Friseur, Fitnessstudio, Laufstrecke – all das muss sich auf engstem Raum wiederfinden.

„Stadt der kurzen Wege mit hoher Durchmischung“, nennt Schmidt-Lamontain diese Vision. Das versöhnte auch WTC-Centermanager Jürgen Rees, der seit Jahren einen Mangel an Bürofläche in der Innenstadt beklagt. Die 4350 Quadratmeter, die im World Trade Center mit dem Auszug der Zentralbibliothek frei wurden, hätten längst schon wieder neue Mieter gefunden. „Wir sind zu 100 Prozent ausgelastet. Wir haben nichts mehr frei. Was passiert, wenn sich ein großes Unternehmen in Dresden ansiedeln will?“, fragte Rees, der Baubürgermeister erklärte: „Wenn eine große Ansiedlung kommt, gibt es sowas von schnell eine Baugenehmigung.“

Ein Megatrend blieb noch unberücksichtigt. „Alles, was ich trage – vom Ehering abgesehen – habe ich im Internet bestellt“, bekannte Beyerle. Amazon starte jetzt in Berlin sein Frischeangebot und rechne mit 45 000 Kunden, die eine Monatsrate buchen. „Die bestellen dann im Schnitt zwei Mal pro Woche“, rechnet Beyerle vor. Was heißt: Es rollt regelmäßig ein Lkw mit der Lieferung an. Was auch heißt: Logistikzentren müssen vor den Toren der Stadt angesiedelt werden. Was mit dem Bau von Eigenheimen kollidieren dürfte.

„Was ist ein Megatrend, also was ist nachhaltig und wirkt lange?“, fragte Beyerle zu Beginn seines Vortrags und zeigte einen rauschebärtigen, muskulösen und tätowierten Mann. „Das ist der Prototyp, der gegenwärtig für 90 Prozent aller Werbefotos gebucht wird“, erklärte der Manager. Ist der Rauschebart 2030 noch aktuell?

Von Thomas Baumann-Hartwig

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