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Warum es mit dem sozialen Wohnungsbau in Dresden hakt

Interview mit Steffen Jäckel, Geschäftsführer der neuen Wohnungsbaugesellschaft Warum es mit dem sozialen Wohnungsbau in Dresden hakt

Sozialer Wohnungsbau ist ein zentrales politisches Thema der Stadtratsmehrheit. Doch seit 2014 ist noch nicht eine städtische Sozialwohnung gebaut worden. Steffen Jäckel, Geschäftsführer der neuen Wohnungsbaugesellschaft, erklärt die Gründe.

Auch in der Ulmenstraße könnte die WiD längst bauen.
 

Quelle: Stesad GmbH

Dresden.  Steffen Jäckel ist Prokurist bei der städtischen Tochtergesellschaft STESAD GmbH und Geschäftsführer der neu gegründeten städtischen Wohnungsbaugesellschaft „WiD Wohnen in Dresden“. Im DNN-Interview erklärt der Geschäftsmann, der seit zwei Jahrzehnten in der Wohnungswirtschaft in Sachsen tätig ist, warum das Förderprogramm des Freistaats Sachsen der größte Hemmschuh für den sozialen Wohnungsbau ist.

Frage: Über kein Thema hat der Stadtrat so viel geredet wie über den sozialen Wohnungsbau. Warum hat sich noch nichts getan?

WiD-Geschäftsführer Steffen Jäckel

Steffen Jäckel: Zuerst mussten wir geeignete Baugrundstücke aus dem städtischen Grundstücksbestand identifizieren. Diesen Prozess hat die STESAD GmbH Mitte des Jahres 2016 gemeinsam mit der Stadtverwaltung begonnen. Im Oktober 2017 – also schon kurz nach der Gründung der Gesellschaft „WiD Wohnen in Dresden“ – wurden zwölf Baugrundstücke in das neue Unternehmen eingelegt. Parallel hat die STESAD GmbH seit Mitte 2016 die Bauplanungen und Bauantragsverfahren bearbeitet, so dass die WiD bereits für die zwei Standorte Ulmenstraße und Nickerner Weg die Baugenehmigungen vorliegen hat. Diese Zeitkette ist beispielhaft kurz und zeigt auch, wie effizient die Stadt unter Moderation der STESAD GmbH eine Aufgabe angehen und leisten kann.

Warum wird trotzdem noch nicht gebaut?

Die WiD wurde am 19. September 2017 gegründet. Sie darf jedoch noch keine operativen Handlungen bis zur rechtsaufsichtsbehördlichen Genehmigung durch den Freistaat Sachsen vornehmen. Die Stadt erwartet diese Genehmigung bis Ende November. Danach kann die WiD den Fördermittelantrag vollständig einreichen und möglicherweise noch in diesem Jahr einen Bescheid erhalten, der den Fördermittelanspruch verbindlich macht. Liegt dieser vor, können weitere Bankendarlehen aufgenommen werden und erst danach darf die WiD die Bauleistungen ausschreiben.

Warum hat die Stadt nicht selbst mit dem Wohnungsbau begonnen?

Schuld daran ist eine Schwachstelle im Fördermittelprogramm. Im Programmablauf ist zwingend vorgesehen, dass die Stadt selbst die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau vom Freistaat Sachsen bekommt, aber an einen sogenannten Letztempfänger ausreichen muss. Damit kann die Stadt nicht selbst über die Fördermittel verfügen, sondern es müssen fremde Dritte oder eben eine städtische Wohnungsgesellschaft sein. Dresden hat die WOBA 2006 verkauft. Es musste erst eine neue Gesellschaft gegründet werden. Das haben wir getan.

Heißt das, dass Gemeinden ohne eigene Wohnungsgesellschaft gar nicht in den Genuss von Fördermitteln kommen?

Ja, so ist das. Zwar ist es nicht unüblich, dass die Gemeinden selbst über die zielführende Mittelverteilung entscheiden dürfen. Aber warum das zum Ausschluss von der Förderung von eigenen Wohnungsbeständen führen muss, ist nicht nachvollziehbar. Hier hätte der Freistaat am Programm nachschärfen müssen.

Wie beurteilen Sie die Förderrichtlinie des Freistaates Sachsen?

Die Förderung setzt nach meiner Einschätzung strukturell falsch an. Der Freistaat finanziert den sozialen Wohnungsbau mit einem etwa 30-prozentigen Investitionszuschuss, den die Gebäudeeigentümer nicht zurückzahlen müssen. Andererseits verpflichtet sich der Eigentümer nur für die Dauer von 15 Jahren, diese mit Fördermitteln gebaute oder sanierte Wohnung an einkommensschwache Haushalte zu vermieten. Durch die zeitlich kurze Begrenzung auf nur 15 Jahre ist schon im Grundsatz das dauerhaft vorhandene Ziel, bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwache Haushalte zu errichten, nicht erreichbar. Das Fördermittelprogramm verschärft den schon heute in den Großstädten vorhandenen Mangel in diesem Marktsegment nach 15 Jahren in einem nicht absehbaren Umfang. Ich halte diese Förderung deshalb nicht für verantwortungsvoll.

Wo hakt es aus Ihrer Sicht noch?

Das Förderprogramm hat einen weiteren strukturellen Defekt. Es fördert für 15 Jahre nur die Wohnungsmarktverhältnisse der Großstädte Leipzig und Dresden. In den Umlandgemeinden von Dresden gäbe es ausreichend noch sanierungsfähige Bausubstanz. Aufgrund der guten ÖPNV-Anbindung dieser Gemeinden könnte eine gezielte Wohnungsbauförderung dort auch die infrastrukturelle Ertüchtigung befördern. Vor dem Hintergrund der weiteren Verdichtung der Stadt Dresden und der damit verbundenen ökologischen Entwertung der Wohn- und Lebensverhältnisse in der Großstadt ist die bestehende Förderung des Freistaates einseitig, nicht zeitgerecht und deshalb nicht ausreichend.

Hat das Programm eine Perspektive?

Der Freistaat hat das Programm vor knapp einem Jahr in Kraft gesetzt. Es endet am 31. Dezember 2019. Bislang gibt es nur eine Handvoll möglicher Bewerber für Fördermittel. Im Wesentlichen werden die beiden kommunalen Gesellschaften in Leipzig und Dresden Bestände mit diesem Förderprogramm bauen. Ich gehe nicht davon aus, dass das Programm nach den drei Jahren in dieser Form fortgesetzt wird.

Warum reagieren Privatinvestoren Ihrer Meinung nach so zurückhaltend?

Zunächst meine ich persönlich, dass es nicht die Aufgabe der privat organisierten Immobilienwirtschaft ist, belegungsrechtsgebundenen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das ist auf jeden Fall eine Pflichtaufgabe der öffentlichen Daseinsfürsorge und diese obliegt klar den Kommunen. So sieht es im Übrigen auch die EU-Kommission. Das Fördermittelprogramm gibt für Privatinvestoren auch keinerlei wirtschaftlichen Anreize, weil die Förderhöhe gerade einmal die Mietverluste über die 15 Jahre Belegungsbindung ausgleicht. Außerdem liegt die Zurückhaltung wohl auch daran, dass die Eintrittsvoraussetzungen in das Förderprogramm sehr bürokratisch sind und ohne spezielle Kenntnisse des EU-Beihilferechts sowie kostenintensiver steuerlicher Expertise nicht zu leisten sind.

Was meinen Sie damit konkret?

Das Fördermittelprogramm regelt den Verfahrensablauf nicht. Es gibt keine Aussagen zur EU-beihilferechtlichen Konformität, keine Aussagen zur Behandlung der Zuschüsse hinsichtlich der Umsatzsteuer und vor allem keine Verfahrensvorschrift, die dem Interessenten sagt, was er wann zu tun hat. Üblicherweise haben Förderprogramme eine solche Handlungsvorgabe, damit sie überhaupt anwendbar sind. Hier hat der Freistaat seit einem Jahr trotz massiven Drängens der Städte Leipzig und Dresden nicht reagiert.

Zusammengefasst heißt das: Es herrscht Stillstand in der neu gegründeten WiD?

Das ist der aktuelle Zustand, aber nicht nur in Dresden, sondern auch in Leipzig. Wir haben dem Freistaat Sachsen unsere Forderungen seit einem halben Jahr klar kommuniziert. Wenn wir bis Ende November 2017 keine Finanzierungszusagen aus dem Förderprogramm über die gesamte Bauzeit der Wohnbauprojekte auch über das Jahr 2019 erhalten, ist der soziale Wohnungsbau in Dresden nicht möglich. Wir hoffen jetzt auf eine schnelle Reaktion.

Interview: Thomas Baumann-Hartwig

 

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