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Renditen auf dem Dresdner Immobilienmarkt sinken

Immobilien Renditen auf dem Dresdner Immobilienmarkt sinken

Niedrigzinsphase und Investitionsboom hinterlassen auf dem Dresdner Immobilienmarkt ihre Spuren. Preise steigen, Renditen sinken. Noch ist nicht von einer Blase die Rede, aber die Entwicklung sollte nicht aus den Augen verloren werden, meinen Experten.

Immobilien in Dresden werfen immer weniger Rendite ab.

Quelle: Jürgen M. Schulter

Dresden. Niedrigzinsphase und Investitionsboom hinterlassen auf dem Dresdner Immobilienmarkt ihre Spuren. Preise steigen, Renditen sinken. Noch wollen Experten nicht von einer Überhitzung des Marktes reden, aber sie mahnen zur Achtsamkeit. Das wurde am Donnerstag bei der Vorlage des City-Reports des Immobiliendienstleisters Aengevelt in Dresden deutlich.

Steht Dresden vor einer Blase?

Die Frage stellt sich vor allem in Bereich der Wohnimmobilien. In Dresden steigen laut Aengevelt seit Jahren kontinuierlich die Preise für Wohneigentum. Im vergangenen Jahr ging zwar nach jahrelangem Anstieg der Geldumsatz bei Wohnimmobilien gegenüber 2015 von 648 Millionen Euro auf 517 Millionen Euro zurück und erreichte damit wieder das Niveau von 2014. Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Mittel von 188 000 Euro (2015) auf 168 000 Euro. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern stieg der mittlere Kaufpreis aber von 256 000 auf 320 000 Euro an. Auffällig ist zudem, dass in vier beobachteten Bereichen – marktübliche Rendite bei Mietwohnhäusern und bei Büro- und Geschäftshäusern sowie den Spitzenrenditen für Wohnen und Büro – die Zahlen seit Jahren rückläufig sind. In diesem Jahr rechnen die Experten jedoch einem steigenden Miet- und Kaufpreisniveau, weil die Stadt weiter wachse und damit die Nachfrage nach Wohnraum. Schon jetzt gibt es nach Aengevelts Berechnungen mehr Haushalte als Wohnungen in Dresden, das sogenannte kalkulatorische Wohnungsdefizit ist bei rund 195 000 Wohneinheiten angekommen. Das bedeutet zwar nicht, dass Menschen unter der Brücke schlafen. In Studenten-WG oder anderen gemeinschaftlichen Wohnverhältnissen leben mehrere Haushalte in einer Wohnung. Aber es ist ein Indiz für einen immer knapper werdenden Markt.

Wie entwickeln sich die Mieten?

Der immer engere Markt hat auch seine Ursachen in dem über viele Jahre zu geringen Wohnungsbau. 2015 wurde erstmals in den letzten zehn Jahren wieder der Mindesterhaltungsbedarf an Neubau-Wohnungen erreicht, der bei 0,5 Prozent des Gesamtbestandes liegt. Doch auch hier gibt es auffällige Tendenzen. Die Neubauten führen vor allem zu einem Anstieg der Mieten im oberen Bereich, sie steigen deutlich stärker als der Durchschnittswert. Auch hier will Aengevelt noch nicht von einer Blase sprechen. Aber die Stirnfalten werden tiefer. Für Mieten von 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter gibt es nur ein begrenztes Potential an zahlungskräftigen Interessenten. Ohne Mieter wird es aber zwangsläufig schwierig für den Eigentümer, die Investition zu refinanzieren. Das würde sich noch verstärken, wenn über kurz oder lang eine Zinswende eintritt und Kredite wieder teurer werden. Deshalb findet es der eigentlich sehr marktliberal orientierte Chef von Aengevelt, Wulff Aengevelt, nicht verkehrt, dass die Stadt mit einer eigenen Woba auch das Angebot in unteren Mietpreisbereichen verbessern will.

Wie sieht es auf dem Büromarkt aus?

Der hohe Bedarf an Wohnungen hat auch Druck auf den Büromarkt ausgeübt. Da vor allem in Innenstadt-Lagen weniger Bürofläche errichtet wird, sind mehr Objekte interessant geworden, die bisher leer standen. Der marktwirksame Leerstand ist im vergangenen Jahr von 105 000 Quadratmetern auf 77 000 Quadratmeter (3,1 Prozent des Gesamtbestandes) gesunken. Insgesamt stehen in Dresden derzeit von 2,48 Millionen Quadratmetern Bürofläche rund 218 000 leer. Aengevelt zieht davon aber eine sicher zu vermietende Fluktuationsreserve (derzeit 90 000 Quadratmeter) sowie einen nicht mehr vermittelbaren strukturellen Leerstand („Marktleichen“) von derzeit 50 000 Euro ab. Doch selbst hier gab es erfolgreiche Wiederbelebungsversuche. So wird das Jahrzehnte leer stehende Gebäude des früheren VEB Schokoladen- und Verpackungsmaschinen an der Breitscheidstraße zur Zentrale für eine IT-Firma.

Der Flächenumsatz ging gegenüber dem Vorjahr auf dem Bürovermietungsmarkt von 91 000 Quadratmetern 2015 auf 78000 Quadratmeter – in etwa das langjährige Mittel – zurück. Das lag vor allem daran, dass die Abschlüsse mit großen Fläche fehlten, wie sie davor durch Behördenumzüge und ähnliches erzielt worden.

Was tut sich im Bereich Einzelhandelsflächen?

Aengevelt hat für Dresden vor allem auch im Einzelhandel gute Zahlen zu vermelden. Die sächsische Landeshauptstadt gehöre zu den beliebtesten Handelsstandorten in Ostdeutschland. Im vergangenen Jahr sei der Umsatz um mehr als EUR 150 Millionen Euro (4,8 Prozent) auf 3,24 Milliarden gestiegen (2015: 3,08 Milliarden Euro). Leipzig brachte es bei einem Plus von 4,4 Prozent auf 2,92 Milliarden Euro. Bundesweit stiegen die Einzelhandelsumsätze lediglich um 2,5 Prozent auf 486 Milliarden Euro. In anderen Landeshauptstädten wie Kiel, Wiesbaden oder Mainz sind die Zahlen meist nur halb so hoch. Dresden sei ein „Kaufkraftimporteur“ von außerhalb, habe aber noch Steigerungspotenzial, konstatiert Aengevelt.

Von Ingolf Pleil

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