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Lokales Dresden sticht die Metropolen aus
Dresden Lokales Dresden sticht die Metropolen aus
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09:29 30.12.2016
Investitionen am Postplatz sind für Immobilienexperten ein Beleg für das Vertrauen in den Standort Dresden.  Quelle: Archiv/Jürgen-M. Schulter
Dresden

 Der Immobilienmarkt in Dresden ist weiter im Aufwärtstrend. Das bescheinigen Experten dem Standort jetzt für verschiedene Marktsegmente. Unter anderem wirken sich in der sächsischen Landeshauptstadt Vorteile gegenüber den großen Metropolen sowie niedrige Kredit-Zinsen aus.

„Die wirtschaftlichen Perspektiven für Dresden bleiben günstig“ lautet die grundsätzliche Einschätzung von Ullrich Müller, Niederlassungsleiter bei Aengevelt Immobilien Dresden. „Gleichzeitig bietet Dresden als B-Stadt der ersten Reihe bei vergleichbarem Risiko-Profil wie in den A-Städten attraktive Büro-Anfangsrenditen zwischen fünf und sieben Prozent – bei gleichzeitig verfügbaren qualifizierten Offerten, während ein entsprechendes Objektangebot in den A-Städten inzwischen Mangelware ist.“ Deshalb ziehe Dresden zunehmend das Interesse von nationalen und internationalen Investoren, besonders privater Großvermögen, Spezialfonds, Pensionskassen und Einzelanlegern, auf sich.“

Markt in Metropolen ausgereizt

Vor dem gleichen Hintergrund stehen die Trends, die der Immobilienverband Deutschland für Städte wie Dresden im Bereich der Einzelhandelsimmobilien ausgemacht hat. So seien die Mieten für Händler in den mittelgroßen Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern, den sogenannten B-Städten, teils kräftig angestiegen. In den großen Metropolen stagnierten die Quadratmeterpreise auf hohem Niveau oder stiegen nur noch mäßig an. Das zeige der aktuelle IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2016/2017, der auf der IVD-Preisdatensammlung von rund 350 Städten und Gemeinden basiere. So registrierte der Verband im zurückliegenden Jahr in den B-Städten steigende Ladenmieten für große Geschäfte in 1a-Lage im Zentrum, während im Jahr zuvor die Mieten in diesem Bereich noch rückläufig waren. Aktuell liegt Dresden mit einem mittleren Mietniveau von 80 Euro pro Quadratmeter für zentrale 1a-Lagen und große Geschäfte (150 Quadratmeter) etwa im Bereich von Hannover (80 Euro) und Nürnberg (83,56 Euro). Den absoluten Spitzenplatz nimmt hier München mit 320 Euro pro Quadratmeter ein. Auch der IVD betrachtet dafür vor allem den ausgereizten Markt in den Metropolen als Ursache. „Die Ladenmieten für Top-Lagen in den Metropolen haben offensichtlich vorerst ihren Zenit erreicht, wie die stagnierenden Preisentwicklungen in München oder Düsseldorf zeigen. Deshalb scheint für Einzelhändler eine Verlagerung ihrer Geschäfte in die Bestlagen von B- und C-Städten von zunehmendem Interesse zu sein“, kommentiert IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

Überdurchschnittliche Immobilienumsätze

Dieser Trend von den „Big Seven“ (München, Köln u.a.) zu Städten wie Dresden lässt sich auch bei der überdurchschnittlichen Investorennachfrage ablesen. Laut Aengevelt wurde 2015 am Dresdner Grundstücks- und Investmentmarkt mit rund 1,8 Milliarden Euro bisher höchste Geldumsatz dieses Jahrtausends erzielt. „Auch 2016 wird das Transaktionsvolumen den Mittelwert der letzten zehn Jahre in Höhe von rund 1,2 Milliarden deutlich übertreffen“, meint Niederlassungsleiter Ulrich Müller. „Niedrige Kredit-Zinsen und fehlende Alternativen im Core-Immobilien-Bereich der Top-Standorte halten das Interesse an Investments in der sächsischen Landeshauptstadt hoch“, erklärte Müller. Dies gelte für Investitionen in den Bestand im Wohn- und Gewerbebereich genauso wie für Neubauobjekte. Investoren seien derzeit auch zum Erwerb von Objekten mit Leerständen, in Nebenlagen oder mit wertsteigerndem Modernisierungsbedarf bereit.

Laut Aengevelt führt die Verknappung am Büromarkt in zentralen Top-Lagen dazu, dass Vermietungen außerhalb der Innenstadt zunehmen, mit steigenden Mieten. Damit gehe auch die Reduzierung des Büroflächen-Leerstands auf unter 230.000 Quadratmeter einher. Im Prinzip ließen sich aufgrund der Nachfrage in der Innenstadt noch höhere Mieten erzielen, dafür fehle jedoch das Angebot. Die Spitzenmiete für Top-Lage rangiere derzeit stabil bei 12,50 Euro.

Bauboom lässt Wohnungsmieten steigen

Das Vertrauen der Investoren in den Standort Dresden zeigt sich laut Aengevelt-Manager Müller beispielsweise am Postplatz. Dort gewinne dank des hohen Wohnungsbedarfs das Investment-Geschehen mit mehreren Planungen für bevorzugt Wohnungen, aber auch Büroflächen an Fahrt. Und Müller verwies auf einen weiteren Aspekt: Über die zu gründende Wohnungsgesellschaft werde Dresden wieder mehr Einfluss auf das Wohnungspreisniveau in der eigenen Stadt gewinnen. Dies sei mittelfristig insofern wichtig, als dass es – ausgehend von einem im Vergleich z.B. zu Berlin oder München maßvollen Preisniveaus – angesichts des zunehmenden Investoreninteresses mittlerweile auch in Dresden zu deutlichen Preissteigerungen bei Wohneigentum und Grundstücksflächen für Neubauprojekte in etablierten Quartieren mit entsprechenden Auswirkungen auf das Mietpreisniveau kommt. Der Bauboom zieht also auch steigende Mieten nach sich.

Von Ingolf Pleil

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