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Was als bauliche Veränderung gilt

Immobilien Was als bauliche Veränderung gilt

Ein altmodisches Bad, ein verbrauchter Bodenbelag, ein ungünstiger Wohnungsschnitt - es gibt genug Gründe, in der Mietwohnung selbst Hand anzulegen. Doch Vorsicht: Mieter können schnell über das Ziel hinausschießen. Nicht jede Baumaßnahme ist erlaubt.

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Wer im Bad neue Fliesen verlegen will, muss vorher seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieser muss baulichen Veränderungen zustimmen. Sonst gibt es spätestens beim Auszug Probleme und Streit über Kosten. Foto: Nestor Bachmann

Berlin. Das Zimmer ist groß, der Kleiderschrank sperrig. Die einfache Idee: Aus eins mach zwei. Mit einer Trockenbauwand lassen sich Räume schnell unterteilen. Und schon steht der wuchtige Kleiderschrank im separaten Ankleidezimmer.

Zugegeben: Baumaßnahmen wie diese sind nicht alltäglich. Dennoch verschönern und verändern Mieter ihre Wohnung regelmäßig. Doch das kann im Zweifel zu Problemen führen. "Immer wenn Sie in die Bausubstanz eingreifen, ist das eine bauliche Veränderung", erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Die Grenze ist schneller überschritten, als mancher denkt. Eine Trockenbauwand ist als baulicher Eingriff relativ eindeutig zu erkennen - bei anderen Maßnahmen ist dies schwieriger.

In der Theorie zählt schon ein Nagel oder ein Dübel in der Wand als Eingriff in die Bausubstanz. In der Praxis ist das aber zulässig. "Denn das gehört zum normalen Wohngebrauch dazu", sagt Happ. Aber schon beim Teppichboden kann es knifflig werden: Wird er einfach nur ausgelegt, ist das meist unproblematisch. "Wenn Sie den Teppich aber fest verkleben, kann das als bauliche Veränderung gelten", sagt Happ. "Denn dann können Sie ihn nicht ohne weiteres spurlos entfernen."

Für größere Baumaßnahmen brauchen Mieter grundsätzlich die Zustimmung ihres Vermieters. Einen Anspruch darauf haben sie jedoch meist nicht. Auch wenn ein Mieter sich vor Einbrüchen schützen will - etwa die Wohnungstür mit einem Spion und stabilem Riegel-Schloss ausstatten - muss er seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Lehnt dieser ab, darf der Mieter nichts einbauen. "Der Vermieter ist absolut frei in seiner Entscheidung", betont Ulrich Ropertz von Deutschen Mieterbund - und zwar egal wie sinnvoll eine Maßnahme ist.

Doch selbst wenn der Vermieter zustimmt, kann es später Ärger geben. Das zeigt ein Fall, den das Landgericht Kleve verhandelte. Die Mieter hatten mit Zustimmung des Eigentümers die Decke vom Kinderzimmer zum Dachboden durchbrochen. Sie wollten zusätzlichen Wohnraum schaffen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses stritten beide Parteien darum, wer für den Rückbau verantwortlich ist. Das Gericht entschied: Die Kosten dafür muss der ehemalige Mieter begleichen. Denn die Zustimmung zum Durchbruch bedeutet nicht, dass der Eigentümer auch für den Rückbau aufkommen muss (Az.: 6 S 149/12).

Bauliche Veränderungen durch den Mieter bedürfen also klarer Absprachen. Wichtige Fragen: Was wird eingebaut? Was passiert damit nach Mietende? Wer trägt im Zweifel die Ausgaben für den Rückbau? Happ rät: alles schriftlich festhalten. Mieter und Vermieter könnten auch vereinbaren, dass der Mieter eine Kaution hinterlegt, um mögliche Kosten für Schäden oder Rückbau zu begleichen, erklärt er.

"Sie sollten auf jeden Fall auch darauf achten, dass Sie ihre Investition abwohnen können", gibt Ropertz zu bedenken. Anders gesagt: Die Investition sollte sich lohnen. Wer beispielsweise eine bauliche Veränderung im Bad plant und alte Fliesen gegen neue austauscht, sollte besser nicht ein Jahr später wieder ausziehen. Denn auf Geld vom Vermieter hoffen Mieter dann oft vergebens. Außer sie haben vorher eine finanzielle Beteiligung vereinbart.

Der Mieter darf selbst angebrachte Fliesen beim Auszug aber auch nicht einfach wieder entfernen. Das ist nicht ohne weiteres erlaubt, urteilte das Amtsgericht Homburg (Az.: 23 C 58/12 (20)). Nach Ansicht der Richter handelt es sich bei einem Fliesenbelag nicht um eine Einrichtung, die ein Mieter einfach mitnehmen darf. Allerdings scheiterte der Vermieter auch mit einer Schadenersatzforderung. Zwar waren die Fliesen beim Auszug teils beschädigt worden. Der Mieter musste dafür aber nicht aufkommen, denn es lag keine Vereinbarung vor, dass der Vermieter den Fliesenbelag am Mietende übernimmt.

Vorsicht: Wenn der Vermieter selbst tätig wird, kann es für Mieter unter Umständen teuer werden. Während er für Instandhaltungsarbeiten meist selbst aufkommen muss, ist das bei Modernisierungsmaßnahmen anders. "Das sind alle baulichen Maßnahmen, die den Wohnwert der Mietsache erhöhen, oder helfen, Energie zu sparen", erklärt Ropertz. "Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter elf Prozent der Kosten der Baumaßnahmen auf die Jahresmiete aufschlagen."

Wie teuer das werden kann, rechnet Ropertz vor: Die anteiligen Kosten für eine Modernisierung belaufen sich für eine Mietwohnung auf 20 000 Euro. Möglich ist also eine Mieterhöhung von 2200 Euro im Jahr oder 183,33 Euro im Monat. "Das wären bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung 2,62 Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter und Monat."

dpa

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