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Studie: In Dresden entstehen viel zu wenig Wohnungen

Studie: In Dresden entstehen viel zu wenig Wohnungen

Nach Einschätzung des Empirica-Instituts werden in Dresden als Folge des stetigen Wachstums bis zum Jahr 2025 allein im Segment der Mehrfamilienhäuser mindestens 13 000 zusätzliche Wohnungen benötigt.

Kein leichtes Unterfangen in einer Stadt, die sich flächenmäßig kaum ausdehnen kann und sicher auch nicht in die Höhe wachsen wird. Die DNN untersuchen Trends des hiesigen Immobilienmarktes.

Von christoph stephan

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In Dresden gibt es zur Zeit einen kleinen Bauboom. Werden damit die noch fehlenden Wohnungen geschaffen?

Was zur Zeit entsteht, reicht bei weitem nicht aus, um der von Empirica prognostizierten Nachfrage zu begegnen. Ullrich Müller, der Leiter der Dresdner Niederlassung der "Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG", schätzt, dass zuletzt pro Jahr im Schnitt 700 Wohnungen in neu gebauten Mehrfamilienhäusern auf den Markt kamen. "Das ist zu wenig", sagt Müller. "Jährlich würden 500 weitere Wohnungen noch gut reinpassen, denn sie wer- den schlicht und einfach gefordert." Immerhin gab es im vergangenen Jahr eine Steigerung: 2011 wechselten 66 Grundstücke den Besitzer, mit dem Ziel, dort ein Mehrfamilienhaus zu errichten. "Wir liegen damit rund 155 Prozent über dem langfristigen Mittelwert der vergangenen zehn Jahre", betont Müller.

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Wo könnten denn die benötigten Neubauten entstehen?

Die Experten von Empirica sehen nicht nur bei Mehrfamilienhäusern eine große Nachfrage sondern auch bei kleineren Ein- und Zweifamilienhäusern. "Bei den Sanierungen von Altbauten haben wir in Dresden so ziemlich das Ende erreicht", erklärt Müller. Der marktfähige Leerstand, also Häuser mit einer realistischen Chance auf Vermietung oder Verkauf, sei mittlerweile auf drei Prozent gesunken - das gilt in der Immobilienbranche fast als Vollvermietung. Entsprechend müssen neue Wohngebiete erschlossen werden. Doch Dresden ist da geografisch eingeschränkt, denn es kann sich durch die Tallage nicht ausbreiten wie zum Beispiel seinerzeit Berlin.

Ullrich Müller sieht viel Potenzial in der weiteren Entwicklung des Gebietes um den Elbepark. "Dort gibt es noch jede Menge verfügbare Flächen mit entsprechender Infrastruktur in der Nähe. Vorher muss aber die Hochwasserproblematik mit dem Land geklärt werden", sagt er. Auch südlich der Dohnaer- und der Teplitzer Straße seien bereits einige Flächen formal als Wohnbaugebiet deklariert.

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Interessieren sich denn überhaupt so viele Investoren für den Dresdner Markt?

Das in jedem Fall. An der sächsischen Landeshauptstadt, so Müller, haben inzwischen nicht mehr nur institutionelle Anleger (Pensionsfonds etc.) und Privatinvestoren aus ganz Deutschland Interesse, sondern auch die so genannten "Family Offices". Diese verwalten das Vermögen reicher Familien wie das der Industriellenfamilie Quandt und der Unternehmerdynastie Herz. Die Finanzdienstleister der "Harald Quandt Holding" betreuen zum Beispiel insgesamt rund 15 Milliarden US-Dollar. Ein Teil dieser Summe fließt laut Müller inzwischen auch nach Dresden.

"Der Immobilienmarkt hier ist für die 'Family Offices' sehr interessant, denn sie setzen bei ihren Investments auf Langfristigkeit und der hiesige Markt gilt als äußerst stabil." Gleichzeitig liegen die Spitzenrenditen für Wohngebäude in Dresden mit 5,5 Prozent deutlich über der Spitzenrendite für ein vergleichbares Objekt in München. In der bayerischen Hauptstadt würden Investoren nämlich nur vier Prozent erzielen. Während sie deutschlandweit an ihre Grenzen stoßen, weil es vor allem in den Top-Städten kaum noch Angebote gibt, bietet Dresden nach Ansicht der Aengevelt-Analysten aufgrund seines Bevölkerungswachstums und der guten wirtschaftlichen Entwicklung sehr viel Potenzial.

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Birgt dies aber nicht die Gefahr explodierender Mieten?

"Einen 'massiven Mangel' an bezahlbaren Mietwohnungen gibt es in Dresden aktuell nicht", sagt Rathaussprecherin Anke Hoffmann auf DNN-Anfrage. Allerdings habe sich das Angebot solcher preiswerter Wohnungen in den vergangenen Jahren stetig reduziert, sie seien heute nur noch in wenigen Gebieten zu finden - oft in gering oder teilsanierten Alt- oder Plattenbauten.

Doch ist dies eine Garantie, dass es solch eine "Reserve" für ärmere Leute auch in Zukunft gibt? Ullrich Müller geht davon aus. "Es gibt wie überall in Dresden Lagen, die aufgrund ihrer Verkehrsdichte und sozialen Struktur mit einem niedrigeren Preisgefüge auskommen", erklärt er. "Stadtteile wie Pieschen und der ganze Nordwesten punkten mit ihrem Kiezcharakter, sie werden immer Leute anziehen, die genau so etwas suchen. Und weil dort das Verhältnis zwischen Rendite und Lage stimmig ist, bedarf es auch keiner hohen Mieten." In Dresden sei somit nicht notwendig, was in den "Big Five" Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München leider auf der Tagesordnung steht: ein Verdrängungswettbewerb selbst in wenig attraktiven Lagen, wodurch Mieten nach oben schießen.

Aus den Dresdner Neuesten Nachrichten vom 16.04.2012

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