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Stadt Dresden will Mietspiegel verbessern

Stadt Dresden will Mietspiegel verbessern

Januar 2015 können sich Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen neuen Mietspiegel berufen. Ab sofort steht er auf der Internet-Seite der Stadt unter www.

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Die Wohnlagenkarte liefert eher nur eine grobe Orientierung über die Lage-Qualität einer konkreten Wohnung. Je dunkler desto besser. Das könnte sich im Mietspiegel 2019 ändern.

Quelle: Stadt Dresden

dresden.de/mietspiegel zum Abruf bereit. In Kürze wird die Stadt auch bekanntgeben, wie sich die neuen Zahlen auf die Erstattung der Wohnkosten für Hartz-IV-Empfänger auswirkt.

Der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. begrüßt die lückenlose Fortsetzung der seit 1998 in Dresden gängigen Praxis zur Erstellung einer belastbaren Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnungen. "Der Mietspiegel macht transparent, welche Mieten in Dresden üblicherweise für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden und schafft so Rechtssicherheit bei Mieterhöhungen", erklärt der Vereinsvorsitzende, Peter Bartels.

Bei der Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel sind im wesentlichen vier Parameter entscheidend. Das Alter der Wohnung, ihre Lage, ihre Ausstattungsmerkmale sowie die Größe. Für das Alter gibt es vier Gruppen: vor 1918, zwischen 1919 und 1945, zwischen 1946 und 1990 sowie nach 1990. Die Größe teilt sich in allen Altersgruppen auf in 24 bis 50 Quadratmeter, 51 bis 75 Quadratmeter sowie alle Wohnungen mit 76 und mehr Quadratmetern.

Für die Ausstattung gibt es im Mietspiegel 2015 sechs Klassen, eine mehr als im letzten Mietspiegel. Damit sind die früheren Angaben nicht mehr mit dem neuen Mietspiegel vergleichbar. Für die Einordnung in die Ausstattungsklassen ist entscheidend, wieviele sogenannte zeitgemäße Merkmale (ZMM) auf eine Wohnung entfallen. Die Liste umfasst insgesamt zehn Merkmale: zeitgemäßes Bad, zeitgemäße Sammelheizung, zeitgemäße Fenster, zeitgemäße Außenwanddämmung, zeitgemäße Elektroinstallation, zeitgemäße Küche, Balkon (Loggia, Terrasse oder Veranda), bauliche Besonderheiten, wertige Zusatzausstattung sowie exklusives Wohnen.

Die einfachsten Wohnungen, in der Ausstattungsklasse I, haben keins dieser Merkmale. Die Ausstattungsklasse II ein bis zwei, die Klasse III drei bis vier, die Klasse IV kann auf fünf bis sechs Merkmale verweisen, die Klasse V über sieben bis acht und die höchste Ausstattungsklasse VI über neun bis zehn Merkmale. Diese Klasse für luxuriöse Wohnungen ist neu.

Letztlich kommt es noch darauf an, über welche Lage eine Wohnung verfügt. Bei der Einordnung in einfach, mittel und gut wird es aber besonders kompliziert. Bislang liegt dafür nur eine Karte vor, die eine adressengenaue Zuordnung nur schwer möglich macht. In anderen Städten wie etwa Jena gibt es eine konkrete Liste, welche Straße welcher Wohnlage zuzuordnen ist.

Perspektivisch gibt es nach Angaben aus der Stadtverwaltung Überlegungen, künftig eine adressscharfe Zuordnung der Wohnlage zu ermöglichen. Dafür seien jedoch unter anderem noch umfangreiche Untersuchungen und Arbeiten zur Datenaufbereitung notwendig. Auch die für den Mietspiegel zuständige Projektgruppe aus Vertretern der Mieter- und Vermieterseite sowie der Stadt müsste darüber noch entscheiden. Die neue Systematik würde frühestens für den Mietspiegel ab 2019 wirksam. Langfristig sei auch ein Online-Berechnungsportal vorgesehen. Es gebe bislang aber noch keine Entscheidung darüber, ob die Stadt selbst ein solches Modul entwickelt oder es ausschreibt. Ein Ausschreibungsverfahren würde mindestens zwei Jahre dauern.

Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für Dresden wird von der Stadt mit 5,70 (2013: 5,43 Euro) ausgewiesen. Dabei soll ein Mietspiegel genau das Gegenteil erreichen, erläutert Ulrich Weiser vom Chemnitzer Marktforschungsunternehmen Chempirica, das den Mietspiegel in Zusammenarbeit mit der Stadt erstellt hat. Ein Mietspiegel soll die ortsübliche Vergleichsmiete in Abhängigkeit von Lage, Ausstattung, Beschaffenheit, energetischer Qualität und Art des Wohnraums für jede Wohnung genau ermitteln. Nach Weisers Angaben liegt der Durchschnittswert in Chemnitz bei 4,85 Euro und in München bei 9,75 Euro pro Quadratmeter. Die Werte könnten inzwischen leicht veraltet sein, da die Mietspiegel ihrer Zeit immer etwas hinterher hinkten. Die sogenannten Angebotsmieten, also all jene Wohnungen, die aktuell auf dem Markt angeboten werden, sind meist teurer. Jena müsste im Schnitt zwischen 5 und 6 Euro liegen, Leipzig bei etwa 5, Berlin zwischen 5,50 und 6,50. Letztlich seien die Zahlen immer auch abhängig von der Machart des Mietspiegels.

Aus den Dresdner Neuesten Nachrichten vom 02.12.2014

Ingolf Pleil

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