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GmbH und Co. KG? - So stellt sich ein Experte die neue Dresdner Woba vor

GmbH und Co. KG? - So stellt sich ein Experte die neue Dresdner Woba vor

Die rot-grün-rote Stadtratsmehrheit (RGR) hat am Donnerstagabend ernst gemacht und die Weichen für eine städtische Wohnungsbaugesellschaft (Woba) gestellt (DNN berichteten).

Diese soll im ersten Halbjahr 2016 gegründet werden. Zuvor soll Oberbürgermeister Dirk Hilbert (FDP) unter anderem prüfen, welche Gesellschaftsform in Frage kommt und ein Geschäftsmodell vorlegen. Auch wenn der von RGR gemeinsam mit der CDU erarbeitete Antrag zurückhaltend formuliert ist – im nächsten Jahr soll der Bau der ersten kommunalen Wohnungen beginnen.

Als mitwirkende Akteure werden in der Vorlage die städtische Stadtentwicklungsgesellschaft Stesad GmbH und die Technischen Werke Dresden GmbH (TWD) genannt. Die DNN fragte bei Stesad-Geschäftsführer Axel Walther nach, wie eine Woba aussehen könnte. Der Manager denkt nicht erst seit Donnerstagabend über das Thema Wohnen nach – schon im März 2014 hatte der Stadtrat beschlossen, dass die Stesad städtisches Wohneigentum entwickelt.

GmbH verschlingt Zeit und Personalkosten

Für eine Woba könnte es zwei Modelle geben: Die Neugründung einer – der Name ist nur ein Beispiel – Wohnen GmbH als hundertprozentige Tochter der Stadt mit den Gesellschaftern Stesad und TWD. Oder einer Wohnen GmbH und Co. KG mit der Stesad als Komplementärgesellschaft und den Kommanditisten Landeshauptstadt und TWD.

Für eine neue GmbH spricht laut Walther allerdings wenig: Es sei eher die Symbolkraft einer Neugründung und damit eine politische Frage, die zu einer Wohnen GmbH führen könnte. „Wir müssten neue Strukturen aufbauen. Das braucht Zeit“, gibt Walther zu bedenken. Steuerliche Aspekte seien schwierig in den Griff zu bekommen, und: „Eine GmbH würde von Beginn an zwei Geschäftsführer und eine Buchhaltung benötigen. Diese Personalkosten könnte sie nie und nimmer erwirtschaften.“ Das politische Ziel – Mieten zwischen 6 und 6,50 Euro pro Quadratmeter – könnte so nicht erreicht werden.

„Wenn es darum geht, schnell zu sein, ist die GmbH und Co. KG das Gebot der Stunde“, sagt Walther und erklärt: Es würde formell nichts Neues entstehen, sondern das Personal der Stesad könnte sich so lange mit um das Thema Wohnen kümmern, bis das Geschäftsfeld so groß geworden ist, dass es einen eigenen Personalbestand benötigt.

Walther weiß, wovon er spricht: Er ist auch Geschäftsführer der Kommunalen Immobilien Dresden GmbH und Co. KG (KID). Dieses Unternehmen stemmt den Umbau des Kulturpalastes und den Neubau von Bühnen für Staatsoperette und Theater Junge Generation im Kraftwerk Mitte. Zunächst operierte die KID auch mit Stesad-Personal. Mittlerweile hat die Gesellschaft zehn eigene Mitarbeiter. Für das Thema Wohnen komme die KID allerdings nicht in Frage – sie soll nach der Übergabe Kulturpalast und Kraftwerk Mitte betreiben, so Walther.

Gesellschafter könnten Grunderwerbssteuer sparen

Der zweite große Vorteil einer Kommanditgesellschaft: Die Stadt und die TWD könnten als stille Gesellschafter Grundstücke steuerfrei zum Zwecke des Wohnungsbaus einbringen. Normalerweise kassiert der Fiskus Grunderwerbssteuer, die bei diesem Konstrukt gespart werden könnte. „Die Stadt kann außerdem frei entscheiden, ob sie weitere stille Gesellschafter aufnimmt, die Kapital oder Grundstücke einbringen“, so der Stesad-Geschäftsführer.

Ziel einer Woba könne es nicht sein, in absehbarer Zeit Einfluss auf den Dresdner Wohnungsmarkt zu nehmen. „Sie könnte aber dort wirken, wo die private Wohnungswirtschaft nicht tätig ist.“ Was heißt: Wohnraum für soziale Notfälle zu schaffen, bestimmte nachgefragte Wohnungsgrößen wie Familienwohnungen zu errichten und Unterkünfte für Einwanderer zu errichten.

Woba-Wohnungen über alle Stadtteile verteilen

Das Thema habe mehrere Aspekte, so Walther: Aus Sicht der Stadtentwicklung müsse es gelingen, die Woba-Wohnungen über alle Stadtteile zu verteilen und nicht an wenigen Standorten zu konzentrieren. „Wir müssen eine soziale Durchmischung schaffen.“ Aus sozialer Sicht gehe es darum, klar zu definieren, wer in eine Woba-Wohnung einziehen dürfe. Die Erfüllung der Kriterien müssten jährlich überprüft werden. Wer nach einer Durststrecke wieder in Lohn und Brot steht, müsse nicht aus seiner Woba-Wohnung ausziehen, sondern einen Aufschlag auf die Miete zahlen, kann sich Walther vorstellen.

Baukosten müssen bei 1400 Euro pro Quadratmeter liegen

Aus finanzieller Sicht ist die geforderte Zielmiete nur bei Baukosten von etwa 1400 Euro pro Quadratmeter möglich. „Dafür können Sie aber nicht bauen“, sagt Walther. 1800 bis 1850 Euro pro Quadratmeter müssten selbst dann kalkuliert werden, wenn auf jegliche Annehmlichkeiten wie Tageslichtbäder oder Tiefgaragen verzichtet wird. Das ließe sich nur mit Subventionen erreichen – etwa, indem der Woba kommunale Grundstücke oder die kommunaler Gesellschaften kostenlos zur Verfügung gestellt werden.

Damit eine Woba gute Konditionen am Kapitalmarkt aushandeln kann, müsste sie mit einer vernünftigen Bonität ausgestattet werden, meint Walther. Sei es über Bürgschaften oder Kapital von Gesellschaftern – niedrige Zinsen könnten sich nachhaltig auf die Miete auswirken.

Verwalter, Sozialarbeiter und Projektsteuerer

Personell wird die Woba laut dem Stesad-Geschäftsführer alles andere als ein Konzern. Walther rechnet mit einem Verwalter für 450 bis 500 Wohneinheiten. Empfehlenswert seien auch Sozialarbeiter, die sich um die Belange der Mieter kümmern würden. Für die Wohnungen, die die Stesad im Moment verwaltet, beschäftigt sie eine Sozialarbeiterin. „Wir haben damit gute Erfahrungen gemacht.“ Für den Bau von 500 Wohnungen bräuchte man einen Projektsteuerer. „Wir haben qualifizierte Mitarbeiter im Unternehmen und könnten sofort anfangen.“

In Nickern plant die Stesad auf dem ehemaligen Kasernengelände den Bau von 28 familienfreundlichen Dreiraum-Wohnungen. Die Vorplanung ist fertig, Baurecht liegt vor. Wenn Entwurfs- und Genehmigungsplanung ausgearbeitet sind, könnte im Frühjahr 2016 der erste Spatenstich erfolgen – für das erste Projekt der neugegründeten Woba.

Thomas Baumann-Hartwig

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