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Bleibt Wohnen in Dresden bezahlbar? - Die DNN-Analyse

Bleibt Wohnen in Dresden bezahlbar? - Die DNN-Analyse

Derzeit wird viel über die Wohnungssituation in Dresden diskutiert. Gibt es noch genügend Wohnungen, welche Mieten werden verlangt, bleibt Wohnen bezahlbar. Die DNN analysieren die aktuelle Situation im Mietwohnungsbereich.

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Das Wohnen gehört für die Dresdner zu den wichtigsten Themen. Bei Neuvermietungen sind die Preise in den letzten Jahren deutlich schneller gestiegen als in bestehenden Verträgen. Erfahrungsgemäß ziehen die Bestandsmieten aber mit gewisser Verzögerung nach.

Quelle: Arno Burgi/dpa

Wieviele Wohnungen gibt es?

Für 2014 gibt die Stadt einen Bestand von 293 922 Wohnungen in Dresden an. Fünf Jahre zuvor waren es 292 454 Wohnungen und für 2020 geht die Stadt von 299000 Wohnungen aus. Dem bislang nur leicht gestiegenen Wohnungsbestand steht eine stark steigende Zahl von Haushalten gegenüber. 2009 waren es 278573 Haushalte in Dresden. 2013 lag die Zahl der Haushalte (292 249) noch leicht unter der Zahl der Wohnungen (293 845), aber bereits 2014 waren es mehr Haushalte (296 019) in der Stadt. Nun lebt nicht jeder Haushalt in einer Mietwohnung, ein wachsender Teil bewohnt Eigenheime oder Eigentumswohnungen. Aber es wird enger.

Kann in Dresden von Wohnungsknappheit gesprochen werden?

Der Wohnungsexperte Professor Harald Simons vom Empirica-Institut spricht bei einem Verhältnis von 980 Wohnungen auf 1000 Haushalte von "drastischer Wohnungsknappheit", bei 1050 Wohnungen aber von einem "erheblichen Leerstand". Auf die Dresdner Situation von 2014 hochgerechnet liegt die Spanne zwischen diesen beiden Bewertungen zwischen 290 099 Wohnungen und 310 820 Wohnungen und Dresden 3823 Wohnungen über "drastischer Knappheit" und 16898 Wohnungen unter "erheblichem Leerstand".

Wie groß ist der Wohnungsleerstand?

Nach den Angaben der Stadt lag die Leerstandsquote in Dresden im Jahr 2010 bei 9,7 Prozent, was einem Leerstand von 28450 Wohnungen entsprach. Legt man eine Fluktuationsreserve von 3 Prozent (9000 Wohneinheiten) zugrunde und berücksichtigt ferner, dass etwa 5000 Wohnungen aufgrund ihres ruinösen Zustands nicht vermietbar sind, ergab sich ein marktrelevanter Wohnungsüberhang von rund 14 450 Wohneinheiten, was einer Quote von 4,9 Prozent entspricht. Unter den gleichen Annahmen lag 2013 der "marktrelevante Wohnungsüberhang" laut Entwurf des Wohnungsmarktberichtes 2014 bei rund 8500 Wohneinheiten. Das entspreche einer Quote von 2,9 Prozent.

Wie entwickelt sich die Wohnungssituation?

Die Staatsregierung hat in ihrer Entscheidung über eine Kappungsgrenzenverordnung (Mietbremse für Bestandsverträge) mit verschiedenen Grenzwerten gearbeitet, die zumindest die Entwicklung beschreiben: Zum einen ist dies die Mietwohnungsversorgungsquote, die sich aus dem Vergleich von Mieterhaushalten zum Mietwohnungsbestand ergibt. Der Grenzwert, der Anlass für eine Mietbremse bietet, ist erreicht, sobald eine Mietversorgungsquote von 103 Prozent unterschritten wird. 2009 habe diese Quote in Dresden noch bei 105,6 Prozent gelegen. Im vergangenen Jahr lag die Quote bei 101,8 Prozent, im Jahr 2020 würde sie nur noch bei 97,58 Prozent liegen, teilte das Innenministerium unter Berufung auf Zahlen der Stadt mit. Zum anderen betrachtet das Ministerium den Leerstand, hier liegt der Grenzwert aus Sicht des Ministeriums bei drei Prozent. Spätestens ab diesem Wert prognostizieren Experten steigende Mieten.

Welche Mieten werden in bestehenden Verträge derzeit gezahlt?

Auskunft über die Bestandsmieten gibt die aktuelle Kommunale Bürgerumfrage für 2014. Demnach liegt die durchschnittliche Bestandsmiete (Grundmiete) derzeit bei 5,69 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 1995 lag dieser Wert noch bei 2,81 Euro pro Quadratmeter. Die kalten Betriebskosten betrugen damals 0,82 Euro und die Kosten für Heizung und Warmwasser 1,30 Euro pro Quadratmeter. Vor zehn Jahren lag die durchschnittliche Grundmiete bei 4,99 Euro pro Quadratmeter (plus 1,23 Euro pro Quadratmeter kalte und 0,97 Euro pro Quadratmeter warme Betriebskosten). Heute liegen kalte und warme Betriebskosten im Schnitt bei 1,17 und 1,19 Euro pro Quadratmeter. Der größte Teil der Wohnungen (40 Prozent) wird derzeit zu einer Grundmiete zwischen fünf und sechs Euro vermietet (siehe Grafik). Bei reichlich 290000 Mietwohnungen wäre das ein Anteil von 116000 Wohnungen.

Sind die Dresdner mit ihren Wohnungen zufrieden?

Die "Durchschnittsnoten" bei der Bewertung der Wohnung und der Wohngegend erreichen bei der Kommunalen Bürgerumfrage 2014 nach 2010 und 2012 zum dritten Mal in Folge die bis dahin jeweils beste Note von 1,9. Besonders unzufrieden mit ihrer Wohnung sind Arbeitslose, demgegenüber sind Mitglieder von Haushalten mit einem besonders hohen Einkommen mit ihrer Wohnung auch überdurchschnittlich zufrieden. In Dresden sind die Nettoeinkommen im Zeitraum von 2009 bis 2014 um 3,39 Prozent und die Nettokalt-Bestandsmieten um 7,97 Prozent und damit mehr als doppelt so stark gestiegen.

Wie sehen die Preise bei Neuvermietungen aus?

Bei den Neuverträgen verschiebt sich die Zahl der Wohnungen grob gesagt ein Preissegment nach oben. 39 Prozent der Wohnungen liegen hier zwischen sechs und sieben Euro pro Quadratmeter. 22 Prozent liegen zwischen sieben und acht Euro, elf Prozent bei acht Euro und mehr. Auch hier arbeitet die Staatsregierung mit einem Grenzwert. Wenn die Steigerung der Neuvertragsmieten mehr als zehn Prozent über der Steigerung der Bestandsmieten liegt, wird es kritisch. In Dresden lag diese Quote zwischen 2009 und 2014 bei 13,4 Prozent. Sowohl bei diesem Grenzwert als auch bei der Leerstandsquote und dem Mietwohnungs-Haushalts-Verhältnis ist die Verknappung der Wohnungen so weit vorangeschritten, dass die Staatsregierung Eingriffe in den Markt (Preissteigerung) für gerechtfertigt hält.

Wie groß sind die Wohnungen der Dresdner?

Eine durchschnittliche bewohnte Dresdner Wohnung ist jetzt 72,5 Quadratmeter groß (2010: 70,0 m² und 2012 69,4 m²) und hat statistisch betrachtet 2,9 Räume. Die Ausstattung der bewohnten Wohnungen hat sich seit der letzten Er-hebung im Jahr 2012 verbessert: 42 Prozent verfügen über ein zweites Bad oder eine zweite Dusche innerhalb der Wohnung. 77 Prozent aller Wohnungen und damit wieder zwei Prozentpunkte mehr als 2012 verfügen über einen Balkon, eine Terrasse oder Loggia und inzwischen 21 Prozent der Haushalte geben an, in einer alten- und behindertengerechten Wohnung zu leben, 2012 waren dies 15 Prozent, sieben Prozent der Wohnungen sollen auch rollstuhlgerecht sein (2012 fünf Prozent).

Aus den Dresdner Neuesten Nachrichten vom 19.08.2015

Pleil, Ingolf

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